Protezzjoni tal-kera

Meta tikri akkomodazzjoni fl-Olanda, int awtomatikament intitolat li tikri protezzjoni. L-istess japplika għall-ko-kerrejja u s-subtenanti tiegħek. Fil-prinċipju, il-protezzjoni tal-kera tinkludi żewġ aspetti: il-protezzjoni tal-prezz tal-kera u l-protezzjoni tal-kera kontra t-terminazzjoni tal-ftehim tal-kera fis-sens li s-sid ma jistax sempliċement itemm il-ftehim tal-kera. Filwaqt li ż-żewġ aspetti tal-protezzjoni tal-kera japplikaw għall-inkwilini tad-djar soċjali, dan mhux il-każ għall-inkwilini tad-djar fis-settur ħieles. Liema protezzjoni tal-kera hija inkwistjoni meta u x'inhi eżattament il-protezzjoni tal-prezz tal-kera jew il-protezzjoni tal-kera fil-kuntest tat-terminazzjoni tal-kera, huma diskussi f'dan il-blog. Iżda l-ewwel, dan il-blog jiddiskuti l-kundizzjoni msemmija spazju għall-għajxien għall-applikazzjoni ġenerali tal-protezzjoni tal-kera.

Protezzjoni tal-Kera Image

Spazju għall-għajxien

Għall-applikazzjoni tad-dispożizzjonijiet legali rigward il-protezzjoni tal-kera, l-ewwel trid tkun kwistjoni ta 'spazju għall-għixien. Skond l-Artikolu 7: 233 tal-Kodiċi Ċivili Olandiż, l-ispazju għall-għajxien għandu jinftiehem li jfisser proprjetà immobbli mibnija sakemm tkun mikrija bħala dar indipendenti jew mhux awtonoma, karavan jew stand maħsub għal residenza permanenti. Għalhekk ma ssir l-ebda distinzjoni oħra bejn il-kerrejja ta 'akkomodazzjoni indipendenti jew mhux awtonoma għall-finijiet tal-protezzjoni tal-kera.

Il-kunċett ta 'spazju għall-għajxien jinkludi wkoll aċċessorji immobbli, fi kliem ieħor faċilitajiet li min-natura tagħhom huma marbuta b'mod indissolubbli mad-dar, karavan jew pitch jew li huma parti minnu bis-saħħa tal-ftehim tal-kiri. F’kumpless ta ’abitazzjonijiet, dan jista’ jkun, pereżempju, it-turġien, il-galleriji u l-kurituri kif ukoll installazzjonijiet ċentrali jekk huma nominati b’kuntratt bħala spazji li m’għandhomx karattru pubbliku.

Madankollu, m'hemm l-ebda spazju għall-għixien fit-tifsira tat-Taqsima 7: 233 tal-Kodiċi Ċivili Olandiż jekk din tikkonċerna:

  • użu għal żmien qasir ta 'spazju għall-għajxien; jekk dan huwiex il-każ huwa ddeterminat fuq il-bażi tan-natura tal-użu, pereżempju bħala dar tal-vaganzi jew dar tal-iskambju. F'dan is-sens, it-tul ta 'żmien qasir għalhekk jirreferi għall-użu u mhux għall-ħin miftiehem;
  • spazju għall-għajxien dipendenti; dan huwa l-każ jekk id-dar tinkera flimkien ma 'spazju kummerċjali; f'dak il-każ, id-dar hija parti mill-ispazju tan-negozju mikri, sabiex mhux il-kundizzjonijiet tad-djar iżda d-dispożizzjonijiet rigward l-ispazju tan-negozju japplikaw għad-dar;
  • dgħajsa tad-dar; dan huwa fenomenu li ma jaqbilx mad-definizzjoni legali tal-artikolu 7: 233 tal-Kodiċi Ċivili Olandiż. Dar bħal din normalment ma tistax titqies bħala proprjetà immobbli, minħabba li m'hemm l-ebda assoċjazzjoni dejjiema mal-ħamrija jew mal-bank.

Protezzjoni tal-prezz tal-kiri

Jekk il-kundizzjoni tal-ispazju tal-għixien deskritta hawn fuq ġiet sodisfatta, l-inkwilin l-ewwelnett igawdi protezzjoni mill-prezz tal-kera. F'dak il-każ japplikaw il-punti tal-bidu li ġejjin:

  • il-proporzjon bejn il-kwalità, inkluż il-post tal-akkomodazzjoni mikrija u bejn il-kera li trid titħallas għaliha, għandu jkun raġonevoli;
  • il-kerrej għandu l-għażla f'kull ħin li l-prezz inizjali tal-kera jiġi stmat mill-Kumitat tal-Kiri; dan huwa possibbli biss fi żmien 6 xhur wara l-bidu tal-kirja; id-deċiżjoni tal-Kumitat tal-Kera hija vinkolanti, iżda xorta tista 'tiġi sottomessa lill-Qorti tas-Subdistrett għar-reviżjoni;
  • is-sid ma jistax jipproċedi b'żieda bla limitu fil-kera; Limiti legali speċifiċi japplikaw għaż-żieda fil-kera, bħall-persentaġġ massimu taż-żieda fil-kera determinat mill-Ministru;
  • id-dispożizzjonijiet statutorji rigward il-protezzjoni tal-kera huma liġi obbligatorja, jiġifieri, sid il-kera ma jistax jiddevja minnhom fil-ftehim tal-kera għad-detriment tal-kerrej.

Inċidentalment, il-prinċipji ddikjarati japplikaw biss għall-kerrej ta 'akkomodazzjoni soċjali. Dan huwa l-ispazju tal-għixien li jaqa 'fi ħdan is-settur tal-kiri regolat u għalhekk għandu jkun distint mill-ispazju tal-għixien li jappartjeni għas-settur tal-kiri liberalizzat, jew bla ħlas. Fil-każ ta 'djar liberalizzat jew b'xejn, il-kera hija tant għolja li l-inkwilin m'għadux eliġibbli għal sussidju għall-kera u għalhekk jaqa' barra mill-protezzjoni tal-liġi. Il-konfini bejn l-akkomodazzjoni liberalizzata u dik soċjali hija bejn wieħed u ieħor bil-prezz tal-kiri ta ’madwar 752 ewro fix-xahar. Jekk il-prezz miftiehem tal-kera jaqbeż dan l-ammont, il-kerrej ma jistax jibqa 'jistrieħ fuq il-prinċipji deskritti hawn fuq, għaliex imbagħad jikkonċerna l-kera ta' djar liberalizzat.

Protezzjoni tal-kera kontra t-terminazzjoni tal-ftehim tal-kera

Madankollu, għall-applikazzjoni tal-aspett l-ieħor tal-protezzjoni tal-kera, ma ssir l-ebda distinzjoni bejn il-kerrejja tad-djar soċjali u dawk liberalizzati. Fi kliem ieħor, dan ifisser li kull kerrej ta 'spazju għall-għixien huwa protett fil-biċċa l-kbira u awtomatikament kontra t-terminazzjoni tal-ftehim ta' kiri, fis-sens li s-sid ma jistax sempliċement jikkanċella l-ftehim ta 'kiri. F'dan il-kuntest, il-kerrej huwa speċifikament protett minħabba li:

  • it-tmiem mis-sid ma jtemmx il-ftehim tal-kera skont l-Artikolu 7: 272 tal-Kodiċi Ċivili Olandiż; fil-prinċipju, huwa f'idejn sid il-kera li l-ewwel jipprova jwettaq it-terminazzjoni tal-ftehim tal-kiri b'kunsens reċiproku. Jekk dak ma jaħdimx u l-kerrej ma jaqbilx mat-terminazzjoni, it-terminazzjoni tas-sid ma ttemmx verament il-ftehim tal-kiri. Dan ifisser li l-ftehim tal-kiri jkompli bħas-soltu u s-sid għandu jressaq talba legali għat-terminazzjoni tal-ftehim tal-kera mal-qorti tas-subdistrett. F'dak il-każ, il-ftehim tal-kiri ma jintemmx qabel ma l-qorti tkun ħadet deċiżjoni irrevokabbli dwar it-talba għat-terminazzjoni tas-sid.
  • fid-dawl tal-Artikolu 7: 271 tal-Kodiċi Ċivili Olandiż, is-sid għandu jiddikjara raġuni għat-terminazzjoni; jekk sid il-kera jtemm il-ftehim tal-kiri, huwa għandu jikkonforma mal-formalitajiet tal-artikolu msemmi qabel tal-Kodiċi Ċivili. Minbarra l-perjodu ta 'notifika, raġuni għal terminazzjoni hija formalità importanti f'dan il-kuntest. Is-sid għandu għalhekk jiddikjara waħda mir-raġunijiet għat-terminazzjoni fl-avviż tat-terminazzjoni tiegħu, kif iddikjarat fl-Artikolu 7: 274 paragrafu 1 tal-Kodiċi Ċivili Olandiż:
  1. l-inkwilin ma ġabx ruħu bħal kerrej tajjeb
  2. tikkonċerna kera għal perjodu fiss
  3. is-sid għandu bżonn b'mod urġenti dak mikri għall-użu tiegħu stess
  4. l-inkwilin ma jaqbilx ma 'offerta raġonevoli biex jidħol fi ftehim ġdid ta' kiri
  5. is-sid irid jirrealizza użu tal-art fuq il-mikrija skont pjan validu ta 'tqassim f'żoni
  6. l-interessi tas-sid fit-tmiem tal-kirja huma akbar minn dawk tal-kerrej fil-kontinwazzjoni tal-kirja (fil-każ ta 'kirja tas-sid)
  • il-kirja tista 'tintemm biss minn imħallef għar-raġunijiet iddikjarati fl-artikolu 7: 274 paragrafu 1 tal-Kodiċi Ċivili Olandiż; Ir-raġunijiet imsemmija hawn fuq huma eżawrjenti: jiġifieri, jekk il-proċeduri legali jitmexxew quddiem il-qrati, it-terminazzjoni tal-ftehim tal-kiri għal raġunijiet oħra mhix possibbli. Jekk tinqala 'waħda mir-raġunijiet imsemmija hawn fuq, il-qorti għandha wkoll tilqa' t-talba tal-kerrej biex jintemm. F'dak il-każ, għalhekk m'hemmx lok għal użin (ulterjuri) tal-interessi. Madankollu, eċċezzjoni tapplika għal dan il-punt fir-rigward tal-bażi tat-terminazzjoni għal użu personali urġenti. Meta t-talba tkun permessa, il-qorti tiddetermina wkoll iż-żmien għall-iżgumbrament. Madankollu, jekk it-talba għat-terminazzjoni tas-sid tkun miċħuda, il-kera rilevanti ma tistax terġa 'tintemm minnu għal tliet snin.

Att dwar il-Moviment tas-Suq tal-Kiri

Preċedentement, il-protezzjoni tal-kera kienet fil-prattika soġġetta għal ħafna kritika: il-protezzjoni tal-kera kienet tmur wisq u hemm aktar sidien ta 'djar li jixtiequ jikru d-dar kieku l-protezzjoni tal-kera ma kinitx daqshekk stretta. Il-leġiżlatur wera sensittività għal din il-kritika. Għal din ir-raġuni, il-leġiżlatur għażel li jintroduċi din il-liġi mill-1 ta 'Lulju 2016, l-Att dwar it-Trasferiment tas-Suq tal-Kera. B'din il-liġi l-ġdida, il-protezzjoni tal-kerrej saret inqas stretta. Fil-kuntest ta 'din il-liġi, dawn huma l-aktar bidliet importanti:

  • għal ftehim ta ’kiri fir-rigward ta’ spazju għall-għajxien indipendenti ta ’sentejn jew inqas u għal ftehimiet ta’ kiri fir-rigward ta ’spazju għall-għixien mhux indipendenti ta’ ħames snin jew inqas, sar possibbli li sid il-kera jikri mingħajr protezzjoni tal-kera. Dan ifisser li l-ftehim tal-kiri jintemm bl-operazzjoni tal-liġi wara t-terminu miftiehem u m'għandux għalfejn jiġi tterminat mis-sid bħal qabel.
  • bl-introduzzjoni ta 'kuntratti ta' grupp immirat, sar ukoll aktar faċli għal sid il-kera biex itemm il-ftehim ta 'kiri rigward akkomodazzjoni maħsuba għal grupp immirat speċifiku, bħal studenti. Jekk il-kerrej ma jibqax jappartjeni għal grupp fil-mira speċifiku u jista ’, pereżempju, ma jibqax jitqies bħala student, is-sid ikun jista’ jipproċedi bit-terminazzjoni minħabba użu personali urġenti aktar faċilment u aktar malajr.

Int kerrej u trid tkun taf għal liema protezzjoni tal-kera int eliġibbli? Int sid li jrid itemm il-ftehim tal-kiri? Jew għandek xi mistoqsijiet oħra rigward dan il-blog? Imbagħad ikkuntattja Law & More. L-avukati tagħna huma esperti fil-liġi tal-kiri u huma kuntenti li jagħtuk parir. Jistgħu wkoll jgħinuk legalment jekk it-tilwima dwar il-kiri tiegħek twassal għal proċeduri legali.

Aqsam
Law & More B.V.