Kull kerrej għandu d-dritt għandu żewġ drittijiet importanti: id-dritt għat-tgawdija tal-għixien u d-dritt għall-protezzjoni tal-kera. Fejn iddiskutejna l-ewwel dritt tal-kerrej b'rabta ma ' l-obbligi tas-sid, it-tieni dritt tal-kerrej daħal fi blog separat dwar protezzjoni tal-kera. Huwa għalhekk li mistoqsija oħra interessanti se tiġi diskussa f'dan il-blog: liema drittijiet oħra għandhom l-inkwilin? Id-dritt għat-tgawdija tal-għixien u d-dritt għall-protezzjoni tal-kera mhumiex l-uniċi drittijiet li l-inkwilin għandu kontra s-sid. Pereżempju, il-kerrej huwa intitolat ukoll għal numru ta 'drittijiet fil-kuntest tat-trasferiment tal-proprjetà li ma taqsamx il-kera u u s-sottokiri. Iż-żewġ drittijiet huma diskussi konsekuttivament f'dan il-blog.
It-trasferiment tal-proprjetà ma jaqsamx il-kera
Il-paragrafu 1 tal-Artikolu 7: 226 tal-Kodiċi Ċivili Olandiż, li japplika għall-kerrejja ta 'spazju residenzjali u kummerċjali, jiddikjara dan li ġej:
"Trasferiment tal-proprjetà li għaliha jirrelata l-ftehim tal-kera (...) mis-sid jittrasferixxi d-drittijiet u l-obbligi tas-sid mill-ftehim tal-kera lill-akkwirent".
Għall-kerrej, dan l-artikolu jfisser l-ewwelnett li t-trasferiment tas-sjieda tal-propjetà mikrija, pereżempju permezz tal-bejgħ minn sid lil ieħor, ma jtemmx il-ftehim tal-kera. Barra minn hekk, il-kerrej jista 'jasserixxi talbiet kontra s-suċċessur legali tas-sid, issa li dan is-suċċessur legali jassumi d-drittijiet u l-obbligi tas-sid. Għall-kwistjoni ta 'liema pretensjonijiet preċiżament il-kerrej imbagħad għandu, huwa importanti li l-ewwel tistabbilixxi liema drittijiet u obbligi tas-sid jgħaddu lis-suċċessur legali tiegħu. Skond il-paragrafu 3 ta 'l-Artikolu 7: 226 tal-Kodiċi Ċivili, dawn huma b'mod partikolari d-drittijiet u l-obbligi ta' sid il-kera li huma direttament relatati ma 'l-użu tal-propjetà mikrija bi ħlas li trid titħallas mill-inkwilin, jiġifieri, il-kera. Dan ifisser li t-talbiet li l-kerrej jista 'jagħmel kontra s-suċċessur legali tas-sid, fil-prinċipju, jirrelataw maż-żewġ drittijiet l-aktar importanti tiegħu: id-dritt għat-tgawdija tal-għixien u d-dritt għall-protezzjoni tal-kera.
Ħafna drabi, madankollu, il-kerrej u s-sid jagħmlu wkoll ftehimiet oħra fil-ftehim tal-kera f'termini ta 'kontenut ieħor u jirreġistrawhom fi klawsoli. Eżempju komuni huwa klawsola dwar id-dritt preventiv tal-kerrej. Għalkemm ma tintitolax lill-inkwilin għall-kunsinna, jimplika obbligu tas-sid li joffri: is-sid l-ewwel irid joffri l-proprjetà mikrija għall-bejgħ lill-inkwilin qabel ma tkun tista 'tinbiegħ lil suċċessur legali ieħor. Sid il-kera li jmiss se jkun ukoll marbut b'din il-klawsola lejn il-kerrej? Fid-dawl tal-ġurisprudenza, dan mhux il-każ. Dan jipprovdi li dritt preventiv tal-kerrej mhuwiex relatat direttament mal-kera, sabiex il-klawsola dwar id-dritt tax-xiri tal-proprjetà mikrija ma tgħaddix lis-suċċessur legali tas-sid. Dan huwa differenti biss jekk jikkonċerna għażla ta 'xiri mill-inkwilin u l-ammont li għandu jitħallas perjodikament lis-sid jinkludi wkoll element ta' kumpens għall-akkwist aħħari.
Sollokazzjoni
Barra minn hekk, l-Artikolu 7: 227 tal-Kodiċi Ċivili jiddikjara dan li ġej fir-rigward tad-drittijiet tal-kerrej:
"Il-kerrej huwa awtorizzat li jagħti l-proprjetà mikrija fl-użu, kollha kemm hi jew parzjalment, lil xi ħadd ieħor, sakemm ma kellux jassumi li l-kerrej ikollu oġġezzjonijiet raġonevoli għall-użu tal-persuna l-oħra."
B’mod ġenerali, huwa ċar minn dan l-artikolu li l-kerrej għandu d-dritt li jissottoklera l-proprjetà mikrija kollha jew parti minnha lil persuna oħra. Fid-dawl tat-tieni parti tal-Artikolu 7: 227 tal-Kodiċi Ċivili, l-inkwilin ma jistax, madankollu, jipproċedi għal kiri mill-ġdid jekk ikollu raġunijiet biex jissuspetta li s-sid se joġġezzjona għal dan. F'xi każijiet, l-oġġezzjoni tas-sid hija evidenti, pereżempju jekk projbizzjoni fuq is-sottokiri hi inkluża fil-ftehim tal-kiri. F'dak il-każ, is-sottokiri mill-inkwilin mhux permess. Jekk il-kerrej jagħmel dan xorta waħda, jista 'jkun hemm multa lura. Din il-multa għandha mbagħad tkun marbuta mal-projbizzjoni tas-sottokiri fil-ftehim tal-kiri u tkun marbuta ma 'ammont massimu. Pereżempju, is-sottokiri ta 'kamra minn Air B&B jista' b'dan il-mod ikun ipprojbit fil-kera, li spiss jirriżulta li jkun il-każ.
F'dan il-kuntest, l-artikolu 7: 244 tal-Kodiċi Ċivili huwa importanti wkoll għas-sottokiri ta 'spazju għall-għajxien, li jiddikjara li l-kerrej ta' spazju għall-għajxien mhux permess li jikri l-ispazju għall-għajxien kollu. Dan ma japplikax għal parti minn spazju għall-għixien, bħal kamra. Fi kliem ieħor, il-kerrej fil-prinċipju huwa liberu li jissottokloba parzjalment spazju għall-għajxien għal ieħor. Fil-prinċipju, is-sottokerrej għandu wkoll id-dritt li jibqa 'fil-proprjetà mikrija. Dan japplika wkoll jekk l-inkwilin ikollu joħroġ il-propjetà mikrija hu stess. Wara kollox, l-Artikolu 7: 269 tal-Kodiċi Ċivili Olandiż jipprovdi li sid il-kera ser ikompli jissullokat bl-operazzjoni tal-liġi, anke jekk il-ftehim ewlieni tal-kiri jkun intemm. Madankollu, il-kundizzjonijiet li ġejjin għandhom jiġu sodisfatti għall-finijiet ta 'dan l-artikolu:
- Spazju tal-għixien indipendenti. Fi kliem ieħor, spazju għall-għajxien bl-aċċess tiegħu stess u l-faċilitajiet essenzjali tiegħu, bħal kċina u kamra tal-banju. Kamra biss għalhekk ma titqiesx bħala spazju għall-għixien indipendenti.
- Ftehim ta 'kiri. Li jkun ftehim bejn il-kerrej u s-sottokerrej li jissodisfa r-rekwiżiti għal ftehim ta ’kiri, kif deskritt fl-Artikolu 7: 201 tal-Kodiċi Ċivili.
- Il-ftehim tal-kiri jappartjeni għall-kiri ta 'spazju għall-għixien. Fi kliem ieħor, il-ftehim ta 'kiri ewlieni bejn il-kerrej u s-sid għandu jirrelata mal-kera u l-kiri ta' spazju li għalih japplikaw id-dispożizzjonijiet legali dwar l-ispazju tal-għixien.
Jekk id-disposizzjonijiet ta 'hawn fuq ma jiġux imħarsa, is-sottokwant għad m'għandux dritt jew titolu li jitlob mingħand is-sid id-dritt li jibqa' fil-proprjetà mikrija wara li l-ftehim ta 'kiri ewlieni bejn il-kerrej u s-sid ikun ġie terminat, sabiex dak l-iżgumbrament ukoll inevitabbli għalih. Jekk is-subtenant jissodisfa l-kundizzjonijiet, huwa għandu jqis il-fatt li s-sid jista 'jibda proċeduri kontra l-subtenant wara sitt xhur sabiex iġib it-tmiem tas-sottokiri u l-evakwazzjoni tal-kirja.
L-istess bħall-ispazju għall-għixien, l-ispazju kummerċjali jista 'wkoll ikun mikri mill-kerrej. Imma s-sottokerrej kif jirrelata ma 'sid il-kera f'dan il-każ, jekk il-kerrej ma kienx awtorizzat jagħmel dan jew ikollu joħroġ mill-proprjetà mikrija? Għall-2003 kien hemm distinzjoni ċara: is-sid ma kellu xejn x'jaqsam mas-sottokwant għax is-sottokwant kellu biss relazzjoni legali mal-kerrej. B'riżultat ta 'dan, is-sottokwirent lanqas kellu drittijiet u b'hekk talba kontra s-sid. Minn dakinhar, il-liġi nbidlet fuq dan il-punt u tistipula li jekk jintemm il-ftehim ewlieni tal-kiri bejn il-kerrej u s-sid, l-inkwilin għandu jieħu ħsieb l-interessi u l-pożizzjoni tas-sottokwant billi, pereżempju, jingħaqad mas-sottokwant fil-proċedimenti mal- sid il-kera. Iżda jekk il-ftehim ewlieni tal-kiri jkun għadu mitmum wara l-proċeduri, id-drittijiet tas-sottokwant jintemmu wkoll.
Int kerrej u għandek xi mistoqsijiet dwar dan il-blog? Imbagħad ikkuntattja Law & More. L-avukati tagħna huma esperti fil-qasam tal-liġi tal-kera u huma kuntenti li jagħtuk parir. Jistgħu wkoll jgħinuk legalment jekk it-tilwima dwar il-kiri tiegħek tirriżulta fi proċeduri legali.
