Żewġ imprendituri jistgħu jikru bini kważi identiku fl-istess triq, bejn wieħed u ieħor għall-istess prezz. Madankollu, il-pożizzjoni legali tagħhom u l-protezzjoni li tagħtihom il-liġi jistgħu jvarjaw bil-kbir. Dik id-differenza ma tiddependix fuq dak li l-partijiet ipoġġu fuq il-karta, iżda fuq in-natura tal-użu. Il-liġi Olandiża dwar il-kiri tirrikonoxxi żewġ reġimi separati għal bini kummerċjali: l-Artikolu 7:290 tal-Kodiċi Ċivili Olandiż (DCC) u l-Artikolu 7:230a DCC. It-tnejn huma fil-biċċa l-kbira liġi obbligatorja, li jfisser li l-partijiet ma jistgħux sempliċement jiddevjaw minnhom. Ir-reġim korrett għalhekk mhuwiex għażla kuntrattwali iżda fatt legali li jirriżulta minn kif il-bini jintuża fil-fatt. Il-fehim kmieni tal-kiri kummerċjali jista' jgħinek tevita żbalji li jiswew ħafna flus.
L-intraprendituri li ma jafux liema reġim japplika għalihom jirriskjaw li jitilfu l-perjodi ta' avviż, li jonqsu milli jużaw id-drittijiet protettivi jew li jiffirmaw kuntratt li jdgħajjef bla bżonn il-pożizzjoni tagħhom. Dan l-artikolu jispjega kif iż-żewġ reġimi huma differenti u kif tista' tiddetermina liema reġim japplika għas-sitwazzjoni tiegħek.
X'inhu spazju kummerċjali 7:290?
L-Artikolu 7:290 DCC jipproteġi lill-kerrejja ta’ dak li l-liġi ssejjaħ bini ta’ negozju bl-imnut. Dan huwa spazju kummerċjali li huwa aċċessibbli għall-pubbliku u użat għall-provvista diretta ta’ oġġetti jew servizzi lill-konsumaturi fuq il-post. Il-liġi tagħti bħala eżempji ħanut, ristorant jew kafetterija, takeaway, negozju tal-artiġjanat b’żona tal-bejgħ li tħares lejn il-pubbliku, u lukanda jew kampeġġ.
Eżempji karatteristiċi
Spazji tipiċi 7:290 huma l-forn b'żona ta' ħanut fuq quddiem, il-boutique tal-ħwejjeġ, il-parrukkier, it-tiswija tar-roti b'showroom, ir-ristorant tat-takeaway u l-lukanda. Dak li għandhom komuni huwa li l-pubbliku jidħol fil-post biex jikseb prodott jew servizz hemmhekk, f'dak il-mument.
Il-karatteristika ewlenija: aċċessibilità pubblika u provvista fuq il-post
L-aktar kriterju deċiżiv huwa l-kombinazzjoni ta’ żewġ elementi: il-post huwa aċċessibbli għall-pubbliku u l-provvista tal-prodott jew servizz isseħħ fuq il-post. Għalhekk, maħżen tal-ħażna li jinsab wara l-ħanut ma jaqax taħt 7:290, anke jekk ikun l-istess kerrej. L-istess japplika għall-ispazju tal-uffiċċju fuq ħanut, sakemm dak l-ispazju tal-uffiċċju ma jiffunzjonax ukoll bħala punt tal-bejgħ.
X'inhu spazju kummerċjali 7:230a?
L-Artikolu 7:230a DCC hija l-kategorija residwa. L-ispazju kummerċjali kollu li mhux residenzjali u ma jaqax fid-definizzjoni tal-Artikolu 7:290 jaqa’ awtomatikament taħt dan ir-reġim. Dawn jinkludu uffiċċji, swali tal-ħażna, ċentri ta’ distribuzzjoni, fabbriki, spazji tal-parkeġġ, il-kmamar tal-prattika tal-professjonisti (avukati, fiżjoterapisti, periti) u showrooms mingħajr bejgħ dirett lill-pubbliku fuq il-post.
Id-differenza fil-protezzjoni hija sinifikanti. Filwaqt li r-reġim 7:290 jagħti lill-kerrej protezzjoni estensiva tal-kirja, ir-reġim 7:230a joffri biss protezzjoni limitata kontra l-iżgumbrament. Taħt dan tal-aħħar reġim il-kerrej m'għandu l-ebda dritt għall-kontinwazzjoni tal-kirja, iżda jista' jipposponi l-iżgumbrament permezz tal-qorti subdistrettwali sa tliet snin.
Il-ħames differenzi prattiċi f'daqqa t'għajn
1. Protezzjoni tal-kirja
Għal spazju kummerċjali 7:290, tapplika l-protezzjoni statutorja tat-terminu. Il-kirja fil-prinċipju hija konkluża għal ħames snin, b'estensjoni ta' ħames snin oħra. Matul dak il-perjodu s-sid jista' jtemm il-kirja biss fuq bażi statutorja eżawrjenti. Il-kerrej jista' jinforza l-estensjoni permezz tal-qorti subdistrettwali. Għal spazju kummerċjali 7:230a ma hemm l-ebda protezzjoni statutorja tat-terminu komparabbli. Il-kirja tintemm kif qablu l-partijiet.
2. terminazzjoni
Is-sid ta' spazju kummerċjali 7:290 jista' jtemm il-kuntratt biss għar-raġunijiet elenkati b'mod eżawrjenti fil-liġi, bħal użu personali urġenti jew kera persistenti ħażina. Għal spazju kummerċjali 7:230a, it-terminazzjoni hija fil-prinċipju ħielsa minn raġunijiet formali u s-sid m'għandux għalfejn jiddikjara raġuni. Il-kerrej jista' biss jitlob posponiment tat-tkeċċija. Diskussjoni dettaljata tar-raġunijiet għat-terminazzjoni tista' tinstab fil-parti 2 ta' din is-sensiela.
3. Reviżjoni tal-kera
Għal spazju kummerċjali 7:290, wara li jiskadi l-perjodu ta' kiri miftiehem, kwalunkwe parti tista' titlob lill-qorti subdistrettwali biex taġġusta l-kera għall-kera medja ta' spazju kummerċjali komparabbli fil-lokalità matul l-aħħar ħames snin (Art. 7:303 DCC). Dik il-proċedura teħtieġ opinjoni esperta. Għal spazju kummerċjali 7:230a dan id-dritt ma jeżistix. Il-partijiet huma marbuta b'dak li qablu kuntrattwalment, ġeneralment klawżola ta' indiċjar.
4. Tul tal-kuntratt
Ir-reġim 7:290 għandu termini minimi statutorji: fil-prinċipju ħames snin flimkien ma’ ħames snin. Termini iqsar huma possibbli biss bl-approvazzjoni tal-qorti subdistrettwali. Għal spazju kummerċjali 7:230a m’hemm l-ebda termini minimi statutorji. Il-partijiet huma liberi li jikkonkludu kuntratt għal sena, tliet snin jew kwalunkwe tul ieħor.
5. Devjazzjoni mil-liġi
Għal spazju kummerċjali 7:290, id-devjazzjoni mill-biċċa l-kbira tad-dispożizzjonijiet statutorji protettivi għad-detriment tal-kerrej hija permessa biss jekk il-qorti subdistrettwali tkun approvatha. Din hija salvagwardja b'saħħitha. Għal spazju kummerċjali 7:230a hemm ħafna aktar libertà kuntrattwali. Il-partijiet jistgħu jiddeterminaw ħafna arranġamenti huma stess, fil-limiti tar-raġonevolezza u l-ġustizzja.
Każijiet dubjużi: użu mħallat u sitwazzjonijiet dubjużi
Użu mħallat: it-test tal-iskop predominanti
Fil-prattika, l-użu mħallat iseħħ regolarment: il-kerrej imexxi ħanut fuq quddiem u juża n-nofs ta’ wara tal-post bħala spazju għall-ħażna. Il-ġurisprudenza ssolvi dan bit-test tal-iskop predominanti: l-użu li fil-fatt jipprevali jiddetermina r-reġim applikabbli. Jekk iż-żona tal-ħanut tifforma l-qalba tan-negozju u l-ħażna hija subordinata, il-proprjetà mikrija kollha taqa’ taħt l-Artikolu 7:290 DCC.
Showroom mingħajr bejgħ dirett, ħanut online b'punt ta' ġbir, prattika fid-dar
Showroom fejn il-klijenti jaraw il-prodotti iżda ma jistgħux jixtruhom immedjatament fil-prinċipju jaqa' barra mill-Artikolu 7:290. Wara kollox, ma jkun hemm l-ebda provvista diretta fuq il-post. Għal ħanut online b'punt ta' ġbir, il-pożizzjoni hija aktar sfumata: jekk il-klijenti jiġbru l-ordnijiet tagħhom iżda ma jagħmlu l-ebda xiri fuq il-post, il-punt tal-bejgħ ikun assenti. Prattika fid-dar ta' fiżjoterapista li jaħdem għal rasu u li juża parti mid-dar tiegħu bħala kamra tat-trattament ġeneralment lanqas ma tiġi kklassifikata bħala spazju 7:290.
F'każ ta' dubju, il-qorti tiddeċiedi fl-aħħar mill-aħħar abbażi tal-użu attwali u l-intenzjoni tal-partijiet meta jidħlu fil-ftehim. Klassifikazzjoni kuntrattwali ("dan mhuwiex spazju 7:290") ma torbotx lill-qorti jekk l-użu attwali juri mod ieħor.
Xi jfisser dan għall-kuntratt tiegħek?
L-ewwel: irreġistra l-użu maħsub bir-reqqa u b'mod konkret fil-kuntratt tal-kera. Dan jipprevjeni tilwim sussegwenti dwar ir-reġim applikabbli. It-tieni: iċċekkja jekk il-mudell ROZ li juża s-sid jaqbilx mas-sitwazzjoni tiegħek. Il-mudell ROZ għal spazju 7:290 huwa materjalment differenti mill-mudell għal spazju 7:230a, u l-mudell żbaljat jista' jwassal għal konsegwenzi mhux mistennija. It-tielet: klassifikazzjoni kuntrattwali li tiddevja mill-użu attwali m'għandha l-ebda effett vinkolanti fuq ir-reġim statutorju, iżda tista' tinfluwenza l-pożizzjoni tiegħek fil-proċedimenti.
F'każ ta' dubju, irrevedi l-kuntratt tal-kera tiegħek qabel ma tiffirma. Huwa aktar faċli u irħas li tiddiskuti għażla kuntrattwali minn qabel milli jkollok tiġġieled fil-qorti dwar liema reġim japplika wara.
konklużjoni
Id-differenza bejn 7:290 u 7:230 għal spazju kummerċjali mhijiex formalità. Din tiddetermina sa liema punt inti protett bħala kerrej, kemm għandek dritt għall-post tiegħek, meta s-sid jista' jtemm il-kuntratt tal-kera u jekk tistax tirrevedi l-kera. Ir-reġim jirriżulta b'mod obbligatorju mill-użu attwali u għalhekk huwa wieħed mill-aktar fatturi deċiżivi fi kwalunkwe relazzjoni ta' kiri kummerċjali.
L - avukati korporattivi ta ' Law & More ninsabu kuntenti li ngħinuk tivvaluta l-kuntratt tal-kera tiegħek, niddeterminaw ir-reġim applikabbli u nissalvagwardjaw il-pożizzjoni tiegħek f'negozjati jew tilwim. Jekk jogħġbok ikkuntattjana għal laqgħa introduttorja mingħajr ebda obbligu.
Mistoqsijiet frekwenti
X'inhi d-differenza bejn spazju kummerċjali 7:290 u 7:230a?
L-Artikolu 7:290 DCC jipproteġi lill-kerrejja ta’ bini kummerċjali aċċessibbli għall-pubbliku fejn oġġetti jew servizzi jiġu fornuti direttament, bħal ħwienet u postijiet ta’ ospitalità. L-Artikolu 7:230a DCC huwa l-kategorija residwa għall-bini kummerċjali l-ieħor kollu, bħal uffiċċji u swali tal-ħażna. Ir-reġim 7:290 joffri konsiderevolment aktar protezzjoni tal-kera.
Uffiċċju jaqa' taħt 7:290 jew 7:230a DCC?
Uffiċċju fil-prinċipju jaqa’ taħt 7:230a DCC. L-uffiċċji ġeneralment mhumiex aċċessibbli għall-pubbliku bħala punt tal-bejgħ u ma jkun hemm l-ebda provvista diretta ta’ oġġetti jew servizzi lill-konsumaturi fuq il-post. Għalhekk, il-kerrej ta’ uffiċċju għandu inqas protezzjoni tal-kera mill-kerrej ta’ ħanut.
Nista' bħala kerrej nagħżel liema reġim japplika?
Le. Ir-reġim jirriżulta b'mod obbligatorju mill-użu attwali tal-proprjetà mikrija. Il-partijiet jistgħu jaqblu fil-kuntratt li japplika reġim partikolari, iżda jekk l-użu attwali juri mod ieħor, qorti tista' twarrab dik il-klassifikazzjoni.
Liema reġim ta' kiri japplika għal spazju għall-ħażna flimkien ma' ħanut?
Jekk iż-żona tal-ħanut hija l-element predominanti u l-ħażna għandha funzjoni subordinata, l-Artikolu 7:290 DCC japplika għall-proprjetà mikrija kollha. Dan huwa l-hekk imsejjaħ test tal-iskop predominanti. F'każ ta' dubju huwa rakkomandabbli li wieħed ifittex parir legali.
Aktar minn din is-sensiela dwar il-liġi tal-kiri kummerċjali
Dan l-artiklu huwa parti mis-serje tagħna fi tliet partijiet dwar il-liġi tal-kiri kummerċjali. Aqra wkoll il-partijiet l-oħra:
