Id-diviżjoni tad-dar matrimonjali f'divorzju Olandiż

Id-diviżjoni tad-dar matrimonjali f'divorzju Olandiż tiffoka fuq tliet mistoqsijiet separati: x'sehem jippossjedi kull konjuġi, kemm tiswa d-dar fil-jum li fil-fatt tinqasam, u min iġorr l-ipoteka wara. L-ewwel waħda hija mwieġba mir-reġim tal-proprjetà matrimonjali tiegħek, it-tieni mill-mument tad-diviżjoni aktar milli mill-mument li sseparajt, u t-tielet mill-bank, li mhuwiex marbut b'xejn li int u l-eks sieħeb tiegħek taqblu bejniethom.

Liema reġim ta' proprjetà jiddeċiedi s-sehem tiegħek

Kollox jibda minn kif iżżewwiġt. Għal żwiġijiet konklużi qabel l-1 ta' Jannar 2018 mingħajr ftehim notarili, in-nuqqas ta' ħlas kien il-komunità universali tal-proprjetà ( algehele gemeenschap van goederen ): id-dar waqgħet fil-wirt konġunt ta' min ikun imsemmi fuq l-att, u hekk ukoll id-dejn tal-ipoteka. Għal żwiġijiet konklużi f'dik id-data jew wara, in-nuqqas ta' ħlas huwa l- komunità limitata tal-proprjetà skont l-art. 1:94 BW, fejn kull konjuġi jżomm dak li ġab miegħu. Appartament li wieħed mill-konjuġi kien proprjetà tiegħu waħdu qabel it-tieġ għalhekk jibqa' proprjetà privata ta' dak il-konjuġi, u l-ieħor ma jakkwista l-ebda sehem fih sempliċement billi jiżżewweġ. L-istess regoli japplikaw għal sħubija rreġistrata, għaliex l-art. 1:80b BW jiddikjara d-dispożizzjonijiet rilevanti applikabbli b'mod korrispondenti.

Hemm kwalifika importanti għall-koppji li xtraw flimkien qabel ma żżewġu. Il-proprjetà li l-konjuġi diġà kellhom flimkien taqa' fil-komunità limitata, għalhekk appartament mixtri bħala koppja mhux miżżewġa jsir parti mill-wirt konġunt fil-jum tat-tieġ. Fejn wieħed minnhom ikun daħħal aktar mill-ieħor, il-Qorti Suprema ddeċidiet fil-21 ta' Marzu 2025 (Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2025:436) li d-dejn li jirrifletti dik il-bidla fil-ġid ma jaqax fih innifsu fil-komunità, għalhekk il-kontribuzzjoni akbar ma tinqatax bin-nofs. Jekk ħallast id-depożitu kollu fuq appartament li xtrajtu flimkien qabel it-tieġ, dik is-sentenza hija r-raġuni biex dan jiżdied.

Fejn id-dar tkun fil-komunità, l-art. 1:100 BW jagħti lill-konjuġi ishma ugwali fil-komunità xolta, sakemm ma jkunx hemm ftehim prenupzjali jew ftehim magħmul bil-miktub fid-dawl tax-xoljiment imminenti li jipprovdi mod ieħor. Taħt ftehim prenupzjali, l-att u l-ftehim jiddeċiedu, u klawżola ta' saldu perjodiku li qatt ma ġiet operata matul iż-żwieġ xorta tista' tipproduċi talba fuq id-dar skont l-art. 1:141 BW.

Id-data tax-xoljiment u d-data tal-valutazzjoni mhumiex l-istess jum

Żewġ dati huma importanti u spiss jitħawdu. Il-komunità tiġi xolta bil-liġi meta tiġi ppreżentata l-petizzjoni għad-divorzju, mhux meta jingħata d-digriet jew jiddaħħal fir-reġistru (art. 1:99 BW). Dik id-data tistabbilixxi x'jappartjeni għall-wirt konġunt: id-dħul miksub u d-djun imġarrba warajha huma privati.

Kemm tiswa d-dar hija kwistjoni differenti, u r-regola stabbilita hija li d-data tal-valutazzjoni hija l-mument tad-diviżjoni attwali, sakemm il-konjuġi ma jkunux qablu dwar data oħra jew ir-raġonevolezza u l-ġustizzja ma jeħtiġux waħda. F'suq li jiċċaqlaq, dan jiddeċiedi l-flus reali: żieda bejn is-separazzjoni u t-trasferiment tinqasam, u hekk ukoll tnaqqis. Minħabba li l-proċedimenti tad-divorzju ħafna drabi jdumu sena jew aktar, il-pass sensibbli huwa li d-data tal-valutazzjoni tiġi ffissata espressament fil-patt tad-divorzju ( echtscheidingsconvenant ) aktar milli titħalla biex tiġi diskussa aktar tard.

Tliet modi kif tittratta d-dar

Hemm biss tliet riżultati. Wieħed mill-konjuġi jingħata l-proprjetà u jixtriha lill-ieħor ( toedeling ). Id-dar tinbiegħ lil terza persuna u l-qligħ nett jinqasam. Jew il-konjuġi jibqgħu sidien konġunti għal xi żmien, li huwa fattibbli biss bħala arranġament interim intenzjonat u dokumentat, għaliex l-ebda wieħed minnhom ma jinħeles mill-ipoteka u t-tnejn jistgħu jitolbu d-diviżjoni fi kwalunkwe ħin skont l-art. 3:178 BW.

L-għażla ġeneralment issir għall-koppja b'żewġ restrizzjonijiet aktar milli bi preferenza: jekk wieħed minnhom jistax iġorr l-ipoteka waħdu bit-termini tal-bank, u jekk id-dar tiswax aktar jew inqas mid-dejn fuqha.

Ir-rifużjoni: x'jirċievi fil-fatt il-konjuġi li jitlaq

Iċ-ċifra tal-bidu hija l-valur żejjed ( overwaarde ): il-valur tas-suq tal-proprjetà fid-data tal-valutazzjoni, inqas id-dejn tal-ipoteka pendenti f'dak il-mument. F'komunità ta' proprjetà kull konjuġi għandu dritt għal nofs minnha, u l-konjuġi li jżomm id-dar iħallas in-nofs l-ieħor fi flus kontanti jew billi jieħu self akbar.

Dik iċ-ċifra mbagħad tiġi aġġustata, u l-aġġustamenti huma fejn jinsabu t-tilwim. It-talbiet għal rimborż għal flus privati ​​investiti fid-dar jiġu l-ewwel. L-istess jagħmlu kwalunkwe polza ta’ tfaddil jew investiment marbuta, ipoteka ta’ dotazzjoni jew kont ta’ tfaddil bankarju, li huma assi tal-komunità fihom infushom u mhumiex awtomatikament innettjati kontra d-dejn. Fejn wieħed mill-konjuġi kompla jħallas l-ipoteka kollha mis-separazzjoni, dan jiġi solvut bejniethom ukoll, ġeneralment kontra l-ħlas raġonevoli tal-użu li l-konjuġi okkupanti jkun dovut għas-sehem tal-ieħor. Ftiehem dwar il-metodu qabel il-valutazzjoni, mhux warajha.

Il-bank jiddeċiedi jekk jistax iseħħ xiri

Iż-żewġ konjuġi huma responsabbli in solidum ( hoofdelijk aansprakelijk ) għad-dejn kollu tal-ipoteka, u divorzju ma jbiddel xejn dwar dan. Il-konjuġi li jitlaq jinħeles biss jekk is-sellief jagħti ħelsien mir-responsabbiltà in solidum ( ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid ), u s-sellief jagħtih biss jekk il-konjuġi li jifdal jgħaddi mit-test tal-affordabbiltà tiegħu fuq dħul wieħed, skont ir-regoli tas-self fis-seħħ f'dak il-ħin. Fejn is-self ikollu garanzija nazzjonali tal-ipoteka, il-kundizzjonijiet tal-garanti japplikaw ukoll.

Żewġ konsegwenzi prattiċi jsegwu. Qatt ma tiffirma patt li sempliċement jassumi li l-ħelsien se jingħata; agħmel l-allokazzjoni kondizzjonali fuqha, b'perjodu fiss u riserva miftiehma li l-proprjetà tinbiegħ jekk il-ħelsien jiġi miċħud. U sakemm il-ħelsien ma jingħatax u l-att jiġi eżegwit, il-konjuġi li jitlaq jibqa' kompletament responsabbli lejn il-bank għall-arretrati, ikun xi jkun il-patt - ħlas mitluf jiġi rreġistrat kontra ż-żewġ ismijiet.

Flus privati ​​mqiegħda f'dar konġunta

Jekk iffinanzjajt id-depożitu, il-ħlas lura tal-ipoteka jew rinnovazzjoni minn flus li kienu tiegħek biss — wirt jew rigal b'klawżola ta' esklużjoni, jew proprjetà li kellek qabel żwieġ wara l-2018 — għandek talba għal rimborż ( vergoedingsrecht ) kontra l-komunità. Mill-1 ta' Jannar 2012, l-art. 1:87 BW jkejjel dik it-talba bid-duttrina tal-investiment ( beleggingsleer ): it-talba ssegwi l-valur tal-assi fi proporzjon ma' dak li investejt, għalhekk tiżdied jekk id-dar tkun telgħet u tinżel jekk tkun niżlet. Għal investimenti magħmula qabel dik id-data, l-approċċ eqdem u nominali xorta jista' jirregola, u l-konjuġi jistgħu wkoll ikunu qablu xi ħaġa differenti.

L-oneru tal-prova huwa fuq il-konjuġi li jagħmel it-talba, u huwa fejn dawn it-talbiet jintilfu. Dak li hu meħtieġ huwa traċċa dokumentarja: l-att ta’ donazzjoni jew it-testment li fih il-klawżola ta’ esklużjoni, ir-rekord bankarju tat-trasferiment, il-prezz tax-xiri jew il-fattura għax-xogħol, u d-data. Tifkira li l-flus ġew mill-ġenituri tiegħek mhux se jkollha l-punt għaxar snin wara.

Meta d-dar tiswa inqas mill-ipoteka

L-ekwità negattiva tinqasam bl-istess mod bħall-valur żejjed: f'komunità ta' proprjetà d-dejn residwu ( restschuld ) jinqasam b'mod ugwali, u l-konjuġi li jieħu d-dar jieħu d-dejn kollu miegħu, ġeneralment mingħajr ebda ħlas ta' xiri u xi kultant b'ħlas fid-direzzjoni opposta. Fejn is-self ikollu garanzija ipotekarja nazzjonali u l-bejgħ ikun sfurzat mid-divorzju, l-iskema ta' garanzija tista' tassorbi parti mid-dejn residwu bil-kundizzjonijiet tagħha stess, u din hija raġuni biex tinvolvi lil min isellef kmieni aktar milli tbigħ l-ewwel u titlob wara.

Meta l-qsim ugwali jista' jitneħħa minnu

Rarament, u mhux għar-raġunijiet li n-nies jistennew. L-Art. 1:100 BW jagħti ishma ugwali, u l-Qorti Suprema ddeċidiet li devjazzjoni minħabba raġonevolezza u ġustizzja hija riżervata għal ċirkostanzi eċċezzjonali ħafna; li wieħed mill-konjuġi qala’ aktar, ħallas aktar, jew ġab ruħu ħażin matul iż-żwieġ mhuwiex biżżejjed. Ir-rotta li taħdem hija aktar dejqa u statutorja: konjuġi li deliberatament jaħbi, jaħbi jew juża ħażin assi tal-komunità jitlef is-sehem tiegħu f’dak l-assi lill-ieħor skont l-art. 3:194 lid 2 BW. Kontijiet mhux żvelati u tfaddil mhux iddikjarat huma dak li għalih teżisti dik id-dispożizzjoni.

Jekk l-eks sieħeb/sieħba tiegħek mhux se jikkoopera

Sjieda konġunta ma tfissirx imblukkar. Kull koproprjetarju jista' jitlob diviżjoni fi kwalunkwe ħin, u fejn il-partijiet ma jistgħux jaqblu l-qorti tiddetermina d-diviżjoni nnifisha skont l-art. 3:185 BW, inkluż billi tordna li l-proprjetà tinbiegħ u l-qligħ jinqasam. Fejn ikun meħtieġ bejgħ u wieħed mill-konjuġi jostakolah, il-qorti tista' tawtorizza lill-ieħor biex ibigħ il-proprjetà waħdu skont l-art. 3:174 BW, u f'każijiet urġenti dik l-awtorizzazzjoni tista' tintalab fi proċedimenti sommarji. Konjuġi li jirrifjuta li jara l-proprjetà jew jimblokka offerta raġonevoli jirriskja li jġorr l-ispiża tad-dewmien.

Ngħixu fid-dar waqt li jkun għaddej id-divorzju

Matul il-proċedimenti l-qorti tista’ tagħti lil wieħed mill-konjuġi l-użu esklussiv tad-dar matrimonjali bħala miżura proviżorja skont l-art. 822 Rv, ħafna drabi l-ġenitur li miegħu jgħixu prinċipalment it-tfal. Wara li d-divorzju jkun ġie rreġistrat fir-reġistru tal-istat ċivili, l-art. 1:165 BW jippermetti lill-konjuġi li kien jgħix hemm ikompli jagħmel dan għal sitt xhur, ikun min ikun is-sid tal-proprjetà. Il-konjuġi li jokkupa normalment ikun dovut lill-ieħor tariffa raġonevoli għall-użu ( gebruiksvergoeding ) talli ġie eskluż mis-sehem tiegħu stess, li ġeneralment jiġi kkumpensat mal-ħlasijiet tal-ipoteka. L-artiklu separat tagħna dwar min joqgħod fid-dar tal-familja jispjega kif jiġi applikat dak id-dritt.

Eżenzjoni mit-taxxa u mill-imgħax fuq l-ipoteki

Ta’ min jenfasizza żewġ punti, li t-tnejn li huma jaqgħu taħt ir-responsabbiltà ta’ konsulent tat-taxxa aktar milli fil-klawżoli legali tal-patt. L-allokazzjoni tad-dar matrimonjali fid-diviżjoni ta’ komunità matrimonjali bejn il-miżżewġin hija eżentata mit-taxxa fuq it-trasferiment tal-proprjetà, għalhekk xiri ma jqajjemx ħlas li kieku jseħħ f’xiri normali. U l-konjuġi li jitlaq iżomm it-tnaqqis tal-imgħax fuq id-dar ta’ qabel għal perjodu limitat wara li jitlaq — bħalissa sentejn skont l-Att dwar it-Taxxa fuq id-Dħul — u wara dan jintemm, filwaqt li r-regoli dwar l-investiment mill-ġdid tal-valur żejjed jaffettwaw it-tnaqqis fuq id-dar li jmiss. Iċċekkja ċ-ċifri qabel ma jiġi ffirmat il-patt: il-pożizzjoni tat-taxxa ħafna drabi tbiddel kif tidher tqassim ġust.

X'għandek issolvi l-ewwel

Stabbilixxi liema reġim jirregola ż-żwieġ tiegħek u jekk id-dar hijiex fih. Iffissa d-data tal-valutazzjoni bil-miktub. Ħalli l-proprjetà tiġi vvalutata minn perit li intom it-tnejn taħtru, u ftiehmu minn qabel li r-rapport jorbotkom. Staqsi lis-sellief, qabel ma jiġi miftiehem xi ħaġa oħra, jekk hux se jagħti l-ħelsien mid-dejn u fuq liema dħul. U iġbor l-evidenza għal kwalunkwe flus privati ​​li ddepożitajt fid-dar waqt li d-dokumenti għadhom jistgħu jinstabu.

Law & More jagħti pariri lil klijenti Olandiżi u internazzjonali minn Eindhoven u, Amsterdam fuq in-naħa tal-proprjetà ta' divorzju. Tagħna liġi tal-familja jaħdem f'tim ma' avukat tad-divorzju dwar il-patt, ix-xiri u l-ħelsien mill-ipoteka, u jressaq il-qorti dwar id-diviżjoni fejn ftehim ma jkunx jista' jintlaħaq.

Mistoqsijiet Frekwenti: Diviżjoni tad-dar f'divorzju