Erfpacht: kiri twil ta' art fl-Olanda spjegat għax-xerrejja

Jekk int ix-xiri ta' dar fl-Olanda, u partikolarment fi Amsterdam, id-dettalji jistgħu jgħidu li l-proprjetà hija fuq erfpachtImbagħad ma tkunx qed tixtri l-art, iżda dritt reali limitat fuq l-art ta’ xi ħadd ieħor, b’kundizzjonijiet miktuba minn dak is-sid tal-art, xi kultant seklu ilu. Dawk il-kundizzjonijiet jiddeċiedu x’tħallas, għal kemm żmien, u jekk bank hux se jsellef xejn.

X'inhu erfpacht fil-liġi tal-proprjetà Olandiża

Erfpacht huwa dritt reali limitat ( beperkt recht ) li jagħti d-dritt lid-detentur tiegħu, l- erfpachter , li jżomm u juża proprjetà immobbli li tappartjeni lil ħaddieħor (art. 5:85 BW). Is-sid tal-art jibqa' s-sid tal-art. Id-dritt tal-erfpachter huwa dritt in rem, mhux wieħed kuntrattwali: huwa rreġistrat fir-Reġistru tal-Artijiet (Kadaster), jista' jinbiegħ, jiġi ipotekat u jintiret, u jibqa' jeżisti wara bejgħ tal-art.

L-att jista' jobbliga lill-erfpachter iħallas somma perjodika, il- kanon jew iċ-ċens tal-art (art. 5:85 BW). Kanon mhuwiex legalment meħtieġ, iżda kważi l-erfpacht residenzjali kollha jġorru wieħed. Inkella l-erfpachter għandu b'mod ġenerali l-użu li kieku kellu s-sid (art. 5:89 BW), inklużi l-frott tal-proprjetà u d-dritt li jikriha, u t-tiswijiet jaqgħu fuqu. Dak li ma jistax jagħmel hu li jibdel id-destinazzjoni tal-proprjetà, jew iwettaq xogħlijiet li l-kundizzjonijiet jirriżervaw għall-kunsens tas-sid.

Is-sjieda sħiħa ( volle eigendom ) hija perpetwa, ma tiswa xejn biex tinżamm u tirrispondi biss għal-liġi ġenerali. L-erfpacht jiġi eżerċitat fuq art ta’ ħaddieħor, irregolat mill-kundizzjonijiet ta’ dak is-sid, u jista’ jiġi rivedut jew jista’ jintemm. Appartament fuq erfpacht b’kanon kontinwu normalment jiswa inqas mill-istess appartament fi sjieda sħiħa, u d-differenza mhux dejjem tkun viżibbli fil-prezz mitlub.

Erfpacht, opstal u kiri ta' bini

• Erfpacht jagħti d-dritt li wieħed iżomm u juża art ta’ ħaddieħor (art. 5:85 BW). Il-bini fuq il-plott ġeneralment jifforma parti mid-dritt erfpacht.
• Opstal, id-dritt tas-superfiċji (art. 5:101 BW), jagħti d-dritt li wieħed ikollu jew jakkwista bini, xogħlijiet jew pjanti fi, fuq jew 'il fuq mill-art ta' ħaddieħor, u b'hekk jikser ir-regola li bini jappartjeni lis-sid tal-ħamrija. Jista' jġorr miegħu ħlas imsejjaħ retribuzzjoni, u ħafna drabi jingħata bħala dritt dipendenti flimkien ma' erfpacht jew kiri — għal kejbil, pannelli solari — għalkemm jista' jkun waħdu. Ir-regoli statutorji dwar l-erfpacht japplikaw b'mod korrispondenti għad-dritt ta' superficies (art. 5:104 BW).
• Kera, kiri ta' bini jew abitazzjoni, huwa kuntratt, mhux dritt reali: l-ebda interess reġistrabbli, l-ebda ipoteka, u japplikaw ir-regoli tal-kiri tal-Ktieb 7 BW. Kerrej iħallas kera għall-okkupazzjoni; erfpachter iħallas kanon għal dritt ta' proprjetà li jippossjedi u jista' jbigħ.

L-att u l-kundizzjonijiet ġenerali

Dritt ta' erfpacht jinħoloq permezz ta' att notarili u jiġi rreġistrat fir-reġistri pubbliċi. L- erfpachtakte jistabbilixxi t-termini individwali — il-plott, it-terminu, il-kanon inizjali, l-użu permess — u mbagħad kważi dejjem jiddikjara sett ta' kundizzjonijiet ġenerali applikabbli. Dawk il-kundizzjonijiet ġenerali huma s-sustanza tal-ftehim: mekkaniżmu ta' reviżjoni, regoli ta' xiri, rekwiżiti ta' kunsens, reġim ta' kumpens, setgħat ta' terminazzjoni.

Il-kundizzjonijiet tas-sena tal-ħruġ jirregolaw

Dan huwa l-punt li l-aktar spiss jiġi injorat, u huwa deċiżiv. Muniċipalità m'għandhiex sett wieħed ta' kundizzjonijiet iżda serje, maħruġa fi snin differenti, kull waħda tirregola l-plottijiet mogħtija taħtha. AmsterdamIs-settijiet huma identifikati skont is-sena — fosthom AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 u 2016, li minnhom AB 1994, AB 2000 u AB 2016 huma s-serje li l-aktar spiss niltaqgħu magħhom illum. Id-differenzi mhumiex kożmetiċi: settijiet eqdem jistgħu jagħtu lis-sid diskrezzjoni wiesgħa dwar ir-reviżjoni u drittijiet ta’ kumpens dojoq.

Il-mistoqsija qatt ma tkun “x’inhuma l-kundizzjonijiet tal-erfpacht f’din il-belt?” iżda “liema sett japplika għal din il -plott?” It-tweġiba tinsab fil-Kadaster: l-att ta’ stabbiliment u kwalunkwe att ta’ emenda aktar tard isemmu l-kundizzjonijiet skont is-sena. Itlob lin-nutar tiegħek biex jikseb l-att u t-test sħiħ ta’ dawk il-kundizzjonijiet u biex jaqrahom — mhux sommarju, mhux il-paragrafu tal-aġent.

Il-kera tal-art (kanon)

Il-kanon huwa l-ħlas perjodiku għall-użu tal-art. L-istruttura tas-soltu hija perċentwal tal-kanon applikat għal valur ta' art stmat, derivat b'mod residwu, minn proporzjon tal-valur tal-proprjetà, jew minn skeda. Fi Amsterdam Dak il-fattur huwa l-buurtstraatquote, li jesprimi l-valur tal-art bħala proporzjon tal-valur tal-proprjetà għat-triq ikkonċernata.

Bejn ir-reviżjonijiet, il-biċċa l-kbira tal-kundizzjonijiet moderni jindiċizzaw il-kanon kull sena kontra indiċi tal-prezzijiet għall-konsumatur. L-indiċjar mhuwiex reviżjoni: dan isegwi l-inflazzjoni u huwa prevedibbli, filwaqt li r-reviżjoni tirrisettja l-valur sottostanti tal-art u tista' timmultiplika l-kanon. In-nuqqas ta' ħlas jista' fl-aħħar mill-aħħar jiswa lill-kerrej id-dritt innifsu.

It-tliet tipi ta' erfpacht

It-tnejn li huma "voortdurend " u "eeuwigdurend" huma tradotti bħala "perpetwu" fid-dettalji Ingliżi. Mhumiex l-istess, u d-differenza tiswa ħafna flus. Dritt perpetwu fit-tul jista' wkoll ikollu kanon mixtri biss għal perjodu: it-tul u x-xiri huma kwistjonijiet separati.

Reviżjoni fi tmiem perjodu: l-akbar riskju finanzjarju

Għal erfpacht kontinwu, it-tmiem ta' perjodu huwa meta s-sid tal-art jista' jerġa' jistabbilixxi l-kanon għall-valur attwali tal-art. Minħabba li l-perjodi jdumu għal għexieren ta' snin u l-valuri tal-art urbana Olandiża żdiedu sew, il-kanon il-ġdid jista' jkun multiplu kbir tal-qadim.

• Mhuwiex gradwali. Iż-żieda tasal f'pass wieħed, f'data ffissata għexieren ta' snin qabel.
• Il-mekkaniżmu jinsab fil-kundizzjonijiet qodma. Taħt xi settijiet eqdem id-diskrezzjoni tas-sid hija wiesgħa u l-isfida hija limitata għal proċedura ta' valutazzjoni aktar milli qorti.
• Dawk li jsellfu jħarsu 'l quddiem. Data ta' reviżjoni qrib il-post taffettwa kemm is-self tiegħek kif ukoll is-suq tal-bejgħ mill-ġdid li se tiffaċċja.

Qabel ma tiffirma, stabbilixxi d-data li fiha jintemm il-perjodu attwali, il-mekkaniżmu ta' reviżjoni, u — fejn jiġu ppubblikati ċifri indikattivi — x'ikun il-kanon kieku jiġi rivedut illum. Jekk tkun għaddejja reviżjoni, l-offerta u kwalunkwe skadenza ta' oġġezzjoni jridu jidhru.

Xiri ta' kera barra mill-art (afkoop)

Minflok ma jħallas kanon, l-erfpachter jista' jkun jista' jixtrih għal somma kapitali. Afkoop għal perjodu jħallas minn qabel il-kanon għall-bqija tal-perjodu kurrenti; meta dak il-perjodu jintemm l-obbligu jerġa' jibda b'termini riveduti, għalhekk proprjetà reklamata bħala "kanon mixtri" tista' tkun koperta biss sa data issa pjuttost qrib. Eeuwigdurende afkoop titfi l-kanon għal dejjem, mingħajr ebda reviżjoni futura.

Ix-xiri ma jfissirx ix-xiri tal-art: il-proprjetà ħielsa tibqa' mas-sid, l-obbligu tal-ħlas biss jintemm, u l-kundizzjonijiet xorta jirregolaw l-użu u l-kunsens. Jekk għandux jiġi offrut xiri, kif jiġi kkalkulat u jekk jistax isir f'nofs il-perjodu huma kwistjonijiet għall-kundizzjonijiet, mhux il-liġi ġenerali. Jiġi effettwat permezz ta' att notarili u rreġistrat. It-trattament tat-taxxa jsegwi l-istess distinzjoni, u mhux l-istess għal kanon perjodiku bħal għal xiri ta' kapital, għalhekk kun żgur li l-konsegwenzi tar-rotta li tagħżel jiġu kkonfermati minn konsulent tat-taxxa qabel ma timpenja ruħek għaliha.

Amsterdam: minn kontinwazzjoni għal erfpacht perpetwu

Amsterdam Huwa għalhekk li dan is-suġġett huwa importanti għall-biċċa l-kbira tax-xerrejja internazzjonali: ħafna mill-istokk tad-djar tal-belt jinsab fuq art muniċipali b'kirja, storikament ikompli erfpacht b'reviżjoni perjodika.

Mill-2016 'l hawn, il-muniċipalità bdiet toħroġ erfpacht perpetwu għal għotjiet ġodda taħt sett ġdid ta' kundizzjonijiet ġenerali, u fetħet skema li tippermetti lid-detenturi tal-kera kontinwi eżistenti li jibdlu l-kera ( overstappen ). Id-detentur tal-kera japplika għal offerta li tiddikjara kanon perpetwu jew somma perpetwa ta' xiri, ikkalkulata mill-valur tal-art f'mument ta' referenza; l-aċċettazzjoni twassal għal att ta' emenda, irreġistrat fil-Kadaster.

Il-punt finanzjarjament sinifikanti huwa d-data ta’ referenza u l-iskont. L-applikazzjonijiet li saru qabel it-8 ta’ Jannar 2020 ġew ikkalkulati b’termini aktar favorevoli minn dawk li saru aktar tard: dik id-data hija d-data ta’ referenza li tirregola d-dritt għall-primjum favorevoli tal-bdil u l-iskont fuq il-valur tal-art, fejn il-valur tal-art innifsu huwa derivat mill-valur tal-proprjetà permezz tal-buurtstraatquote. Minn dakinhar ’l hawn segwew arranġamenti ta’ ċans ieħor għal dawk li tilfu dik id-data, kull wieħed bit-termini tiegħu stess u bid-data tal-għeluq tiegħu stess, u huma stabbiliti mill-muniċipalità biss aktar milli bl-istatut. Jekk tieqa hijiex miftuħa għal proprjetà partikolari, u b’liema kalkolu, hija għalhekk xi ħaġa li trid tistabbilixxi mill-iskema ppubblikata tal-muniċipalità stess qabel ma timpenja ruħek: staqsi lill-bejjiegħ għal kwalunkwe offerta diġà maħruġa, u ċċekkja l-iskadenza attwali direttament mal-muniċipalità. Id-differenza bejn bażi ta’ kalkolu waħda u oħra hija ta’ għexieren ta’ eluf ta’ ewro.

Minn dan joħorġu tliet punti prattiċi:

• Stabbilixxi x'għandu l-bejjiegħ. Erfpacht kontinwu; erfpacht kontinwu b'bidla applikata iżda mhux kompluta; erfpacht perpetwu b'kanon indiċjat; u erfpacht perpetwu mixtri għal dejjem huma erba' assi differenti b'erba' prezzijiet.
• Offerta mhijiex bidla. Sakemm l-att ta' emenda jiġi eżegwit u rreġistrat, il-proprjetà tibqa' taħt ir-reġim il-qadim. Jekk xerrej jistax jieħu f'idejh offerta pendenti, u sa meta, hija kwistjoni għat-termini tal-iskema.
• L-iskemi muniċipali jinbidlu. AmsterdamIl-politika ta' erfpacht hija kkontestata u ġiet emendata ripetutament; l-iskadenzi, l-iskontijiet, il-fatturi tal-valur tal-art u l-perċentwali tal-kanon ivarjaw minn sena għal oħra. Xejn hawn ma juri s-sitwazzjoni fil-jum li tixtri.

Erfpacht privat: żviluppaturi, korporazzjonijiet u sidien istituzzjonali

L-art tiġi mikrija wkoll b'kirja fit-tul minn żviluppaturi, korporazzjonijiet tad-djar, investituri istituzzjonali, fondazzjonijiet tal-karità u sidien privati ​​tal-art. Il-liġi hija l-istess; il-kundizzjonijiet spiss ma jkunux.

Il-kundizzjonijiet privati ​​għandhom it-tendenza li jkunu inqas favorevoli b'modi rikonoxxibbli: termini iqsar jew fissi mingħajr kontinwazzjoni; reviżjoni f'intervalli iqsar, xi kultant kull ħames jew għaxar snin; reviżjoni marbuta mal-valur tal-proprjetà aktar milli mal-valur tal-art, sabiex it-titjib tal-kerrej stess jikkontribwixxi għaż-żieda; kumpens eskluż jew limitat; rekwiżiti wesgħin ta' kunsens fuq il-kiri, l-alterazzjoni u l-bejgħ. Xi skemi kkummerċjalizzati lil xerrejja għall-ewwel darba, fejn il-bejjiegħ iżomm l-art biex ibaxxi l-prezz, huma kostruzzjonijiet erfpacht ta' dan it-tip.

Muniċipalità hija istituzzjoni permanenti b'restrizzjonijiet politiċi u interess f'suq tad-djar li jiffunzjona; sid ta' art privat ikollu investiment. Erfpacht privat mhuwiex ħażin għal dik ir-raġuni, imma qatt ma tassumi li l-kundizzjonijiet tiegħu jixbħu lil dawk muniċipali li xerrej seta' qara dwarhom.

Kumpens fi tmiem il-kirja

Meta dritt ta' erfpacht jintemm, l-eks erfpachter fil-prinċipju huwa intitolat għal kumpens għall-valur tal-bini, xogħlijiet u pjanti li bena hu stess jew akkwista mingħand il-predeċessur tiegħu bi ħlas (art. 5:99 BW), u jista' jżomm il-proprjetà sakemm ikun tħallas dak il-kumpens (art. 5:100 BW).

Żewġ kwalifiki huma importanti. L-intitolament jista' jiġi limitat jew eskluż mill-att fil-limiti li tippermetti l-liġi, u l-kundizzjonijiet privati ​​eqdem spiss jagħmlu dan. U huwa kumpens għall-bini, mhux għad-differenza bejn il-valur tal-kera u l-valur tal-kera ħielsa: kiri li d-dritt temporanju tiegħu jiskadi ma jirċevix il-valur tas-suq tad-dar. Fejn il-kundizzjonijiet jitkellmu dwar "il-valur tal-bini", il-bażi tal-valutazzjoni tiddeċiedi kollox.

Il-pożizzjoni tas-sellief ipotekarju

Dritt ta' erfpacht jista' jiġi ipotekat u l-biċċa l-kbira tas-selliefa Olandiżi jagħtu self fuq proprjetà b'kirja. Jekk sellief jagħtix self fuq il-proprjetà tiegħek jiddependi kważi għalkollox fuq il-kundizzjonijiet ġenerali. Is-selliefa jivvalutaw it-tip ta' dritt u, jekk temporanju, it-terminu li jifdal kontra t-terminu tas-self; jekk il-kanoni huwiex fiss, indiċjat jew miftuħ għal reviżjoni, u meta taqa' r-reviżjoni li jmiss; jekk it-terminazzjoni tistax teqred is-sigurtà; jekk is-sellief għandux jiġi nnotifikat u jitħalla jirrimedja inadempjenza; u jekk il-kumpens fl-aħħar jibqax jeżisti.

Żewġ affarijiet jagħmlu dan fattibbli. Il-kundizzjonijiet standard tal-muniċipalitajiet il-kbar ġeneralment huma aċċettati mis-selliefa ewlenin, għalhekk xiri fuqhom rarament iqajjem kwistjoni ta’ finanzjament. Erfpacht privat huwa l-każ l-aktar diffiċli, għaliex il-kundizzjonijiet huma dawk li s-sid tal-art ikun fassal. Hemmhekk l-aċċettabbiltà tal-kostruzzjoni trid tiġi stabbilita għal dak is-sett speċifiku ta’ kundizzjonijiet, mas-sellief u, fejn ikun involut, mal-garanti tal-ipoteka. Fejn tintalab garanzija nazzjonali tal-ipoteka (NHG), il-pożizzjoni tiġi ppubblikata. Il-kundizzjonijiet u l-istandards tal-NHG, ippubblikati mill-ġdid kull sena, jaċċettaw l-erfpacht tradizzjonali, iżda jistabbilixxu rekwiżiti dwar it-terminu li jifdal tal-kirja mkejjel mat-terminu tas-self, u dawk ir-rekwiżiti huma aktar stretti għal drittijiet maħluqa qabel l-1 ta’ Jannar 1992, meta daħal fis-seħħ id-dritt statutorju għal kumpens għall-bini. Kostruzzjoni li mhijiex tradizzjonali, u kwalunkwe forma ta’ appoġġ għax-xerrej ( koperssteun ), trid tkun ġiet aċċettata mill-NHG innifisha, u l-NHG tippubblika l-lista tal-kostruzzjonijiet li aċċettat. Waħda li mhix fuq dik il-lista mhux se tiġi ffinanzjata mill-NHG.

Kundizzjoni ta' finanzjament ( financieringsvoorbehoud ) ma tipproteġi xejn jekk l-applikazzjoni qatt ma waslet għand is-sellief bil-kundizzjonijiet tal-kirja mehmuża.

Bejgħ: kunsens u arretrati

Dritt ta' erfpacht huwa trasferibbli, iżda l-att jista' jirrikjedi l-kunsens tas-sid tal-art għal trasferiment jew diviżjoni (art. 5:91 BW); fejn il-kunsens jiġi miċħud, il-liġi tippermetti li jiġi sostitwit b'awtorizzazzjoni tal-qorti. Fil-biċċa l-kbira tal-muniċipalitajiet il-kunsens huwa formalità, iżda qatt m'għandek tassumih: l-iskeda ta' żmien trid taqbel mat-tlestija, u l-kundizzjonijiet jistgħu jirrikjedu li ma jkun hemm l-ebda arretrati u l-ebda ksur pendenti.

L-arretrati jsegwu d-dritt: l-akkwirent u l-bejjiegħ huma responsabbli in solidum għall-kanon li kien dovut fil-ħames snin ta’ qabel it-trasferiment (art. 5:92 BW). In-nutar għandu jikseb dikjarazzjoni bil-miktub mingħand is-sid tal-art dwar il-pożizzjoni tal-kanon, l-arretrati, l-imposti u l-ksur allegat.

Terminazzjoni mis-sid tal-art

Is-sid tal-art jista' jtemm l-erfpacht ( opzegging ) fejn il-kanoni ma jkunx tħallas għal sentejn konsekuttivi, jew l-erfpachter ikun kiser serjament ir-regoli (art. 5:87 BW). Il-formalitajiet huma stretti u jipproteġu lil min jislef: it-terminazzjoni ssir permezz ta' mandat tal-uffiċjal ġudizzjarju, mill-inqas xahar qabel id-data li kontriha tingħata fejn ir-raġuni tkun inadempjenza, u trid tiġi notifikata fi żmien tmien ijiem lil kull min ikun irreġistrat bħala kreditur ipotekarju jew detentur ieħor ta' dritt limitat, sabiex il-bank ikun jista' jintervjeni u jirrimedja l-arretrati (art. 5:87, art. 5:88 BW). Separatament, ladarba jkunu għaddew ħamsa u għoxrin sena minn meta nħoloq l-erfpacht, kwalunkwe parti tista' titlob lill-qorti biex temendah jew ittemmu għal ċirkostanzi mhux previsti (art. 5:97 BW) - rotta dejqa, mhux rimedju kontra kanon li sempliċement sar għali.

Dak li x-xerrej irid jiċċekkja qabel ma jiffirma

• L-att irreġistrat ta' stabbiliment u kull att ta' emenda jew xiri aktar tard.
• Liema sett ta' kundizzjonijiet ġenerali japplika, skont is-sena, u t-test sħiħ tiegħu.
• Jekk id-dritt huwiex temporanju, kontinwu jew perpetwu, u d-data eżatta ta' skadenza jew tat-tmiem tal-perjodu.
• Il-kanon attwali, il-bażi tal-indiċjar tiegħu, u jekk huwiex mixtri — jekk iva, sa meta.
• Id-data u l-mekkaniżmu tar-reviżjoni li jmiss, u kwalunkwe proċedura ta' reviżjoni jew bidla li tkun għaddejja.
• Jekk il-kunsens tas-sid tal-art huwiex meħtieġ għat-trasferiment, u kemm jieħu żmien.
• Dikjarazzjoni bil-miktub mingħand is-sid tal-art dwar l-arretrati, l-imposti u l-allegati ksur.
• Konferma bil-miktub mingħand is-sellief li se jsellef b'dawn il-kundizzjonijiet.
• Għall-appartamenti: kif il-kera tinteraġixxi mal-assoċjazzjoni tas-sidien, u min iħallas il-kanoni.
• għall Amsterdam: il-pożizzjoni ppubblikata attwali tal-muniċipalità dwar il-bdil, fil-jum tax-xiri.

Erfpacht mhuwiex difett. Bl-atti quddiemek huwa mod aktar kondizzjonali kif iżżomm il-proprjetà, u jista' jkun perfettament sod. L-iżbalji jsiru minn xerrejja li jittrattaw il-paragrafu tal-kirja bħala boilerplate.