L-iżgumbrament fl-Olanda huwa proċess ikkontrollat mill-qorti. Sid il-kera ma jistax itemmu hu stess, u kerrej rarament jitkeċċa mil-lum għal għada. Bejn l-ewwel ħlas mitluf u l-vann tat-tneħħija jkun hemm ittra ta’ talba, ċitazzjoni, seduta ta’ smigħ, sentenza u avviż mill-uffiċjal ġudizzjarju. Dan l-artikolu jistabbilixxi dik is-sekwenza, iż-żmien, l-ispejjeż u fejn kull naħa għandha lok biex taġixxi.
Ir-regola fundamentali: l-ebda żgumbrament mingħajr ordni tal-qorti
Sid qatt ma jista’ jkeċċi mill-kera bl-awtorità tiegħu stess. It-tmiem tal-kera u t-tneħħija tal-proprjetà huma deċiżjonijiet separati, u t-tnejn jappartjenu lill-qorti. Sakemm imħallef ma jkunx ta ordni ta’ tkeċċija u uffiċjal ġudizzjarju jkun infurzaha, il-kerrej jista’ jibqa’ hemm, ikunu xi jkunu l-arretrati u jkun xi jkun jgħid il-kuntratt.
Huwa ma jistax:
- ibdel is-serraturi jew waħħal katina;
- jaqtgħu l-ilma, il-gass, l-elettriku jew it-tisħin biex iġegħlu lill-kerrej joħroġ;
- tneħħi, taħżen jew tarmi l-affarijiet tal-kerrej;
- jidħol fid-dar mingħajr kunsens, kemm jekk tkun tiegħu jew le.
Il-liġi Olandiża ssejjaħ dan "awto-għajnuna eigenrichting" , u huwa illegali. Il-kerrej jista' jibda mandat ta' inibizzjoni interim ( kort geding ) u ġeneralment ikun lura fi żmien jiem, bis-sid ordnat jirrestawra l-aċċess taħt piena ta' ħlas ta' penali ta' kuljum u responsabbli f'tort għat-telf li jirriżulta. Id-dħul f'abitazzjoni kontra r-rieda tal-okkupant jista' jammonta wkoll għar-reat kriminali ta' huisvredebreuk (artikolu 138 Sr). Sid li jibdel is-serraturi jbiddel każ li probabbilment kien jirbaħ f'wieħed li żgur jitlef.
Żewġ rotot: opzegging u ontbinding
Tmiem b'avviż (opzegging)
L-opzegging huwa t-terminazzjoni ta’ kiri ta’ abitazzjoni permezz ta’ avviż bil-miktub, mibgħut b’posta rreġistrata, fuq waħda minn lista magħluqa ta’ raġunijiet statutorji. Dawn jidhru fl-artikoli dwar it-tmiem ta’ kiri fil-Ktieb 7, Titolu 4, Taqsima 5 BW (artikoli 271 sa 282 BW): li l-kerrej ma ġabx ruħu bħala kerrej tajjeb, li s-sid jeħtieġ il-proprjetà b’mod urġenti għall-użu tiegħu stess ( dringend eigen gebruik ), li l-kerrej jirrifjuta offerta raġonevoli ta’ kuntratt ġdid, u li l-proprjetà hija meħtieġa għal twaqqigħ jew żvilupp mill-ġdid.
Il-perjodi ta’ avviż jibdew minn tliet xhur għal kiri ta’ inqas minn sena, u jiżdiedu b’xahar għal kull sena oħra sa massimu ta’ sitt xhur. L-avviż waħdu ma jtemm xejn: sakemm il-kerrej ma jagħtix il-kunsens tiegħu bil-miktub, il-kiri jkompli bil-liġi sakemm qorti tiddeċiedi mod ieħor, u s-sid irid jiftaħ kawża. Il-kuntratti għal żmien fiss għad-djar ġew ukoll imqassra mill-Wet vaste huurcontracten, fis-seħħ mill-1 ta’ Lulju 2024, li reġgħet ħolqot il-kiri indefinit bħala r-regola ewlenija, għalhekk sid li assuma li l-kuntratt tiegħu kien se jiskadi jista’ jkun qed ikollu kiri għal żmien indefinit.
Xoljiment għal ksur (vinkolanti)
L-Artikolu 6:265 BW jipprevedi li kull nuqqas ta' twettiq jagħti lill-parti l-oħra s-setgħa li xolji, sakemm in-nuqqas, minħabba n-natura speċjali jew is-sinifikat minuri tiegħu, ma jiġġustifikax ix-xoljiment. Għal abitazzjonijiet dik is-setgħa ma tiġix eżerċitata b'ittra: l-artikolu 7:231 BW jirriżerva x-xoljiment ta' kiri ta' bini mibni għall-qorti. L-eċċezzjoni hija l-għeluq amministrattiv tal-proprjetà, skont l-artikolu 13b tal-Att dwar l-Oppju jew l-artikolu 174a tal-Att dwar il-Muniċipalitajiet, fejn is-sid jista' jxolji mingħajr ma jmur il-qorti.
F'każijiet ta' arretrati tal-kera, kważi dejjem ikun hemm rabta bejn il-kera u l-kera. L-ebda perjodu ta' avviż ma jibda jiddekorri l-ewwel, il-fatti m'għandhomx għalfejn jaqblu ma' lista magħluqa, u s-sid jista' jgħaqqad it-talba għall-flus, ix-xoljiment u l-iżgumbrament f'ċitazzjoni waħda. L-istess approċċ iservi għal inkwiet, subletting mhux awtorizzat u kultivazzjoni tal-kannabis.
Kemm hu biżżejjed? Il-limitu tat-tolleranza
Il-kliem “sakemm in-nuqqas, minħabba n-natura speċjali tiegħu jew is-sinifikat minuri, ma jiġġustifikax ix-xoljiment” huma d-difiża ewlenija tal-kerrej. Fid-deċiżjoni preġudizzjali tagħha tat-28 ta’ Settembru 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) il-Hoge Raad ikkonfermat kif jaħdem it-test. Hija regola ewlenija b’eċċezzjoni: kwalunkwe ksur fil-prinċipju jagħti s-setgħa li jinħall; is-sid jipprova l-ksur u l-kerrej irid jistabbilixxi l-eċċezzjoni. L-eċċezzjoni mhijiex limitata għall-fatturi msemmija fl-istatut — iċ-ċirkostanzi kollha jistgħu jiġu kkunsidrati, inkluż l-interess tal-kerrej li jżomm id-dar tiegħu, u l-qorti trid tiżenhom anke f’każ ta’ inadempjenza.
Għalhekk, ħlas tard wieħed, jew bilanċ residwu żgħir, mhux se jipproduċi ordni ta' żgumbrament. Iżda lanqas m'hemm l-ebda limitu f'xhur li fih issegwi x-xoljiment: l-ebda statut, u l-ebda linja gwida nazzjonali tal-qrati, ma jistabbilixxu wieħed. L-arretrati li jdumu diversi xhur huma fil-prattika l-punt li fih is-sidien tal-kera jiftħu kawża u li fih talba għandha ċans reali, iżda ċ-ċifra ma tiddeċiedi xejn waħedha — il-qorti xorta trid tiżen il-ksur kontra dak kollu li l-Hoge Raad jirrikjedi li tiżen, u tista' tirrifjuta x-xoljiment fuq arretrati akbar jew tippermettih fuq dawk iżgħar.
Każijiet dubjużi jiddependu daqstant fuq l-imġiba daqs l-aritmetika: jekk il-kerrej weġibx għall-ittra ta’ domanda, jekk ġiex offrut arranġament u dan inkiser, u jekk intalbitx għajnuna għad-dejn.
Il-proċedura ordinarja, pass pass
Tilwim dwar kiri jmur quddiem il-qorti subdistrettwali ( kantonrechter ), tkun xi tkun is-somma involuta, u jibda b'ċitazzjoni ta' uffiċjal ġudizzjarju ( dagvaarding ). Avukat mhuwiex obbligatorju, għalkemm normalment min-naħa tas-sid u spiss deċiżiv min-naħa tal-kerrej.
| Pass | Dak li jiġri | Ħin indikattiv |
|---|---|---|
| Ittra ta' talba | Avviż ta' inadempjenza li jispeċifika l-arretrati u perjodu ta' ħlas. | 2 –6 ġimgħat |
| Ċitazzjoni | L-uffiċjal ġudizzjarju jinnotifika lid-dagvaarding u jitlob l-arretrati, ix-xoljiment u l-iżgumbrament. | Servut mill-inqas ġimgħa qabel |
| Difiża | Il-kerrej iwieġeb bil-miktub jew oralment. Jekk ma jwieġebx ifisser li ma jridx iħallas, iżda t-talba xorta tiġi ttestjata. | 2–6 ġimgħat wara s-servizz |
| Smigħ | Iż-żewġ naħat semgħu; l-imħallef ġeneralment jesplora arranġament l-ewwel. | Sessjoni waħda, ħafna drabi inqas minn siegħa |
| sentenza | Vonnis ixolji l-kuntratt tal-kera, jordna l-ħlas u jawtorizza l-iżgumbrament. | 2–6 ġimgħat wara s-smigħ |
| Ordni biex titħalla barra | L-uffiċjal ġudizzjarju jinnotifika s-sentenza u jordna lill-kerrej biex jitlaq. | Komunement 14-il jum |
| Tħabbir | L-uffiċjal ġudizzjarju jħabbar id-data tal-iżgumbrament permezz ta' sfruttament separat. | Minimu statutorju qasir |
| Żgumbrament | L-uffiċjal ġudizzjarju jnaddaf il-proprjetà, bil-pulizija u dawk li jneħħu l-proprjetà jekk ikun hemm bżonn. | Fid-data mħabbra |
Minn tarf sa tarf, każ ta' arretrati mhux difiża ġeneralment idum minn tlieta sa ħames xhur. Ittratta dan, u kull intervall fit-tabella, bħala prattika aktar milli intitolament: apparti l-perjodu minimu ta' avviż għall-iżgumbrament innifsu, l-ebda wieħed minn dawn il-perjodi mhu ffissat bil-liġi. Il-qorti tistabbilixxi d-data tat-tbattil fis-sentenza tagħha, u l-ħin għal seduta u għas-sentenza jsegwi r-regoli proċedurali għall-każijiet ta' sottodistrett u l-ammont ta' xogħol tal-qorti partikolari, li r-Rechtspraak jirrapporta dwarhom fiċ-ċifri ppubblikati tiegħu dwar it-throughput. Kawża difiża, jew waħda fejn il-kerrej iżomm ma' arranġament, tieħu aktar żmien u ħafna drabi tintemm mingħajr ebda żgumbrament.
Eżekuzzjoni proviżorja u appell
Sentenza ta' żgumbrament normalment tiġi ddikjarata proviżorjament eżegwibbli ( uitvoerbaar bij voorraad ) skont l-artikolu 233 Rv. Dan huwa l-punt li l-kerrejja ħafna drabi jifhmu ħażin: appell, irregolat mill-artikoli dwar hoger beroep inkluż l-artikolu 350 Rv, fih innifsu ma jissospendix l-infurzar. Is-sid jista' jżgumbra waqt li jkun għadu pendenti.
Kerrej jista’ jitlob lill-qorti tal-appell biex tissospendi l-infurzar, fuq test ristrett li ġeneralment jirrikjedi żball legali jew fattwali jew emerġenza li l-ewwel imħallef ma setax jiżen. Alternattivament jista’ jressaq tilwima dwar l-infurzar ( executiegeschil ) quddiem l-imħallef tar-rimedju interim skont l-artikolu 438 Rv, fejn jargumenta li l-infurzar tas-sentenza issa huwa abbuż ta’ dritt. L-ebda waħda mhi r-ripetizzjoni tal-każ. It-tnejn jippresupponu appell ippreżentat fil-ħin, u l-perjodu huwa qasir: tliet xhur mill-jum tas-sentenza f’każ ordinarju, iżda erba’ ġimgħat biss minn sentenza f’kort geding (artikolu 339 Rv).
Ir-rotta tal-inġunzjoni temporanja (kort geding)
Kort geding huwa proċedura sommarja quddiem l-imħallef interim tar-rimedju ( voorzieningenrechter ) skont l-artikoli li jibdew mill-artikolu 254 Rv. Jagħti deċiżjoni proviżorja, ġeneralment fi żmien ġimgħat, iżda ma jistax iħoll kuntratt. Dak huwa l-limitu ewlieni: sid il-kera ma jistax jikseb garanzija vinkolanti f'kort geding, iżda biss ordni biex jitlaq il-proprjetà.
Huwa miftuħ għal sid il-kera biss fejn it-talba tkun urġenti u r-riżultat tal-proċedimenti ordinarji ma jkunx serjament fid-dubju — inkwiet gravi, użu kriminali tal-proprjetà, okkupazzjoni li tkompli wara li l-kirja tkun intemmet b'mod ċar, jew okkupazzjoni mingħajr titolu. Każ sempliċi ta' arretrati rarament jikkwalifika: l-interess tal-kerrej fid-dar tiegħu jegħleb l-interess tas-sid fil-ħeffa.
Għall-kerrejja huwa tal-inqas daqstant utli: huwa l-istrument kontra sid il-kera li jkun biddel is-serraturi, u biex jitwaqqaf żgumbrament imħabbar fejn iċ-ċirkostanzi jkunu nbidlu b'mod deċiżiv.
Okkupanti illegali, postijiet tan-negozju u okkupanti mingħajr titolu
Squatters
L-okkupazzjoni illegali ta' dar hija reat kriminali, u hemm żewġ toroq: talba ċivili mis-sid, jew awtorizzazzjoni mill-prosekutur pubbliku. Fis-sentenza tagħha tat-28 ta' Ottubru 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880) il-Hoge Raad iddeċidiet li l-iżgumbrament fuq il-linja kriminali huwa interferenza tant serja mad-dritt għar-rispett tad-dar skont l-artikolu 8 tal-KEDB li jeħtieġ reviżjoni ġudizzjarja minn qabel: l-awtoritajiet iridu jħabbruh bil-miktub, jippermettu mill-inqas sebat ijiem għal kort geding, u jistennew id-deċiżjoni tal-imħallef, ħlief f'ċirkostanzi eċċezzjonali bħal theddida għas-sigurtà pubblika.
Post tan-negozju
Il-kerrejja ta’ postijiet għall-bejgħ bl-imnut u l-ospitalità skont l-artikoli 290 u dawk li ġejjin BW għandhom ir-reġim tagħhom stess ta’ termini u raġunijiet ta’ terminazzjoni. Il-kerrejja ta’ postijiet oħra tan-negozju, prinċipalment uffiċċji u spazju industrijali, jaqgħu taħt l-artikolu 7:230a BW; id-distinzjoni hija stabbilita fl-artikolu tagħna dwar kiri kummerċjali skont l-artikoli 290 u 230a : ladarba l-kirja tkun intemmet u jingħata avviż ta’ tluq, il-kerrej jista’ jitlob lill-qorti subdistrettwali biex testendi l-perjodu ta’ tluq, u l-iżgumbrament jiġi sospiż waqt li dik l-applikazzjoni tkun pendenti. L-applikazzjoni trid issir fi żmien xahrejn mid-data mħabbra għall-tluq, u l-qorti tista’ tagħti massimu ta’ tliet estensjonijiet ta’ sena kull waħda.
Okkupanti mingħajr titolu
Xi ħadd fil-proprjetà mingħajr kuntratt — sieħeb ta' kerrej preċedenti li jibqa' warajh, mistieden li mhux se jitlaq, okkupant taħt ftehim anti-squat li skada — m'għandu l-ebda sigurtà ta' żamma, u dawn huma l-aktar każijiet ċari ta' kort geding. Il-kawtela hija li arranġament ittikkettat anti-squat xi kultant jitqies fuq il-fatti bħala kiri, bil-protezzjoni li ġġib magħha.
L-uffiċjal ġudizzjarju, l-avviż u l-affarijiet personali
Uffiċjal ġudizzjarju biss ( gerechtsdeurwaarder ) jista' jinforza ordni ta' żgumbrament, u huwa uffiċjal pubbliku, mhux impjegat tas-sid. Huwa jinnotifika s-sentenza, jordna lill-kerrej biex jitlaq mill-proprjetà, imbagħad iħabbar iż-żgumbrament permezz ta' sfruttament ieħor. Iż-żgumbrament furzat huwa rregolat mill-artikoli dwar gedwongen ontruiming, artikoli 555 sa 562 Rv. L-Artikolu 555 Rv jistabbilixxi perjodu minimu ta' tlett ijiem bejn dik l-ordni u ż-żgumbrament; dak il-minimu statutorju qasir mhuwiex il-perjodu volontarju itwal mogħti fis-sentenza.
Fil-jum il-marixxall jista’ jsejjaħ lill-pulizija biex jiksbu aċċess u jżommu l-ordni, u lil xi ħadd li jċempel. Is-sid jirranġa u jħallas lil dawk li jneħħu l-proprjetà fl-ewwel istanza, u l-affarijiet li jitħallew warajhom jinħarġu. X’jiġri minnhom m’għadux kwistjoni ta’ prattika lokali. Il-muniċipalità trid tieħu l-oġġetti u taħżinhom, għad-detriment tal-parti li tinforza s-sentenza, u r-regoli dwar l-infurzar amministrattiv japplikaw għal dak il-ħażna (artikolu 556 Rv, li jirreferi għall-artikoli 5:29 u 5:30 Awb). Il-ħażna ddum sa tlettax-il ġimgħa, u wara dan l-oġġetti jistgħu jinbiegħu jew jinqerdu; fejn jinbiegħu, is-sid preċedenti jżomm dritt għall-qligħ għal tliet snin. Oġġetti li m’għandhomx valur raġonevoli għas-sid tagħhom, u kull ħaġa perikoluża jew li titħassar malajr, jistgħu jitħallew immedjatament. L-ispejjeż jaslu għand il-kerrej permezz tas-sid, mhux permezz ta’ kont mill-muniċipalità.
Tkeċċija tista' tiġi kkanċellata sal-aħħar mument. L-uffiċjali ġudizzjarji normalment iwaqqfuha fejn l-arretrati u l-ispejjeż jitħallsu kollha kemm huma, jew fejn jintlaħaq arranġament u s-sid jagħti struzzjonijiet għal sospensjoni. Iżda l-flessibbiltà tonqos sew ladarba jiġu bbukkjati dawk li jċaqalqu l-proprjetà.
L-ispejjeż, u min jispiċċa jħallas
Il-miżati tal-qorti ( griffierecht ) f'każijiet ta' sottodistrett jiddependu fuq il-valur tat-talba u fuq jekk ir-rikorrent huwiex kumpanija, individwu, jew parti b'mezzi limitati, li tħallas rata fissa baxxa fil-biċċa l-kbira tal-kategoriji. Il-kategoriji u l-ammonti huma ffissati bil-liġi, aġġustati b'effett mill-1 ta' Jannar ta' kull sena, u ppubblikati fit-tabella li jżomm ir-Rechtspraak; ir-rata li tapplika hija dik fis-seħħ meta tinġieb il-kawża. Ma tiġi imposta l-ebda VAT fuq il-miżata tal-qorti.
Ma’ dan żid il-ħlasijiet tal-uffiċjal ġudizzjarju, li huma ffissati mill-Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders u indiċjati b’effett mill-1 ta’ Jannar ta’ kull sena. In-notifika ta’ sentenza infurzabbli ġġorr tariffa modesta; l-iżgumbrament furzat innifsu jiswa multiplu tagħha. It-tariffi attwali huma ppubblikati ma’ dak id-digriet, u l-uffiċjal ġudizzjarju jikkwotahom fuq talba. It-tneħħija, il-ħażna u l-ispejjeż legali tas-sid stess jiżdiedu ma’ dawk it-tariffi u mhumiex iffissati minn xejn, għalhekk it-total jiddependi mid-daqs tal-proprjetà u l-istat li fih titħalla.
Il-parti telliefa tħallas l-ispejjeż tar-rebbieħ, iżda l-ordni tal-ispejjeż Olandiża hija kontribuzzjoni fuq skala fissa, mhux indennizz sħiħ, u normalment ferm inqas mill-infiq legali attwali. Għas-sid, sfratt b'suċċess ħafna drabi xorta jkun telf finanzjarju, għaliex l-ordni u l-arretrati jiġu infurzati kontra kerrej li skont id-definizzjoni m'għandux flus. Għall-kerrej, it-telf ifisser arretrati, imgħax, miżati tal-qorti u tal-uffiċjal ġudizzjarju, tneħħija u ħażna minbarra li jsib post fejn jgħix — u d-dejn jibqa' għaddej wara l-isfratt.
Kerrejja f'pożizzjoni vulnerabbli
Li jkollok tfal ma jagħtix lill-kerrej id-dritt li jibqa', iżda hija ċirkostanza kkunsidrata taħt l-eċċezzjoni fl-artikolu 6:265 BW, u raġuni qawwija biex l-imħallef jagħmel pressjoni fuq iż-żewġ naħat lejn arranġament. Il-qrati spiss jagħtu sentenza ta' "l-aħħar ċans": ix-xoljiment u l-iżgumbrament jiġu ordnati, iżda mhux infurzati sakemm il-kerrej jissodisfa skeda miftiehma.
Kerrej ammess għal arranġament statutorju ta' ristrutturar tad-dejn huwa saħansitra aktar b'saħħtu, għaliex il-moratorju jirrestrinġi dak li l-kredituri individwali jistgħu jinfurzaw. Skont l-artikolu 305 tal-Att dwar il-Falliment, is-sid ma jistax ixolji l-kirja jew ikeċċi fuq is-saħħa ta' arretrati tal-kera li nqalgħu qabel ma daħal fis-seħħ l-arranġament ta' ristrutturar tad-dejn, u skeċċ li diġà jkun għaddej fuq dak id-dejn antik jiġi sospiż bl-operazzjoni tal-liġi. Il-protezzjoni hija kondizzjonali: il-kerrej irid iħallas kull pagament tal-kera li jkun niżel puntwalment minn dakinhar 'il quddiem, u arretrati ġodda jerġgħu jqajmu s-setgħa tas-sid li jxolji u jkeċċi. Kerrej li qed jiffaċċja skeċċ għandu japplika għal assistenza muniċipali għad-dejn immedjatament; sid għandu jivverifika jekk applikazzjoni hijiex diġà għaddejja.
Mill-1 ta' Jannar 2021, l-Olanda mexxiet sistema nazzjonali ta' twissija bikrija. Sidien ta' djar, fornituri tal-enerġija, kumpaniji tal-ilma u assiguraturi tas-saħħa għandhom jirrappurtaw l-arretrati tal-ħlas lill-muniċipalità, mingħajr il-kunsens tal-kerrej, ladarba l-isforzi ta' ġbir tagħhom stess ikunu fallew. Skont il-Wet gemeentelijke schuldhulpverlening, il-muniċipalità għandha twieġeb kull sinjal b'offerta ta' l-ewwel konverżazzjoni; l-artikoli 3 u 4 ta' dak l-Att jeħtieġu dan fi żmien erba' ġimgħat, jew tlett ijiem ta' xogħol fejn is-sitwazzjoni tkun urġenti — l-eżempju standard huwa t-tkeċċija imminenti. Il-korporazzjonijiet tad-djar jittrattaw l-outreach bħala prekundizzjoni tal-proċedimenti.
Gwida prattika
Għas-sidien:
- Qatt m'għandek tieħu l-affarijiet f'idejk.
- Iddokumenta kollox: il-ktieb tal-kera, it-tfakkiriet, l-ittra ta’ domanda, l-offerti ta’ arranġament, lmenti datati mill-ġirien.
- Agħti avviż bil-miktub ta' inadempjenza qabel ma tiftaħ kawża, u ħalli l-arretrati jaqbżu b'mod ċar il-limitu ta' tolleranza minflok ma tiftaħ kawża kmieni u titlef fuq l-eċċezzjoni.
- Irrapporta l-arretrati lill-muniċipalità fejn meħtieġ, u kun kapaċi tipprova dan.
Għall-kerrejja:
- Tinjorax iċ-ċitazzjoni; każ difiż huwa differenti ħafna minn każ inadempjenti.
- Attendi s-seduta jew ippreżenta difiża bil-miktub minn qabel; hija bla ħlas u ma teħtieġ l-ebda avukat.
- Applika għal assistenza għad-dejn muniċipali minnufih, ġib prova għas-seduta, u ħallas xi ħaġa b'mod konsistenti anke jekk ma tistax tħallas kollox.
- Jekk is-sid ikun biddel is-serraturi jew qata’ l-utilitajiet, ħu parir dakinhar stess.
- Ifhem li appell, waħdu, mhux se jwaqqaf l-iżgumbrament.
Jista' sid il-kera jkeċċini mingħajr ma jmur il-qorti?
Le. Sid il-kera jeħtieġ ordni tal-qorti biex itemm kirja minħabba ksur u awtorizzazzjoni biex ineħħi l-proprjetà, u uffiċjal ġudizzjarju biss jista' jwettaq l-iżgumbrament. Il-bdil tas-serraturi, it-tneħħija tal-affarijiet personali jew il-qtugħ tal-utilitajiet huma awto-għajnuna illegali. Kerrej li jiffaċċja dan jista' jikseb ordni biex jirrestawra l-aċċess fi ftit jiem, ġeneralment b'ħlas ta' penali mehmuż, u jista' jitlob danni.
Kemm għad fadal xhur ta' arretrati tal-kera qabel ma nista' niġi żgumbrat?
M'hemm l-ebda limitu statutorju, u l-ebda numru fiss ta' xhur. It-test huwa jekk il-ksur, minħabba n-natura jew is-sinifikat żgħir tiegħu, jiġġustifikax ix-xoljiment, u l-qorti tiżen iċ-ċirkostanzi kollha (ECLI:NL:HR:2018:1810). Arretrati ta' diversi xhur huma fil-prattika fejn is-sidien jibdew proċedimenti, iżda l-aritmetika ma ssolvi xejn waħedha: it-tweġiba għall-ittra ta' talba, il-qbil dwar arranġament u ż-żamma miegħu, u t-tfittxija ta' għajnuna għad-dejn kollha jiżnu fil-bilanċ.
Kemm iddum proċess ta' żgumbrament mill-bidu sat-tmiem?
Kawża ta' arretrati mhux difiża normalment tieħu minn tlieta sa ħames xhur mill-ittra ta' talba sal-iżgumbrament: diversi ġimgħat għad-domanda, ftit ġimgħat bejn iċ-ċitazzjoni u s-smigħ, ftit aktar sas-sentenza, imbagħad perjodu volontarju ta' ġeneralment erbatax-il jum u avviż qasir mill-uffiċjal ġudizzjarju. Kawża difiża, jew waħda fejn ikun hemm qbil dwar arranġament, tieħu aktar żmien u ħafna drabi tintemm mingħajr żgumbrament.
Appell iwaqqaf l-iżgumbrament?
Normalment le. Is-sentenzi ta' żgumbrament normalment jiġu ddikjarati proviżorjament infurzabbli, għalhekk is-sid jista' jinforza waqt li l-appell ikun għadu pendenti. Biex iwaqqaf dan, il-kerrej irid jitlob separatament lill-qorti tal-appell biex tissospendi l-infurzar, jew iressaq tilwima dwar l-infurzar quddiem l-imħallef interim dwar rimedju fejn jargumenta abbuż ta' dritt. L-ebda wieħed minnhom ma jerġa' jargumenta l-merti.
X'jiġri mill-għamara tiegħi jekk niġi żgumbrat?
L-uffiċjal ġudizzjarju jneħħi kull ħaġa li tibqa' warajh, u l-muniċipalità mbagħad trid tneħħiha u taħżinha bi spejjeż tal-parti li tkun qed tinforza s-sentenza (artikolu 556 Rv). Il-ħażna ddum sa tlettax-il ġimgħa, u wara dan l-oġġetti jistgħu jinbiegħu jew jinqerdu, b'talba għall-qligħ tal-bejgħ tibqa' għal tliet snin. L-ispiża tiġi ċċarġjata u miżjuda ma' dak li l-kerrej diġà għandu jagħti, għalhekk it-tneħħija tal-affarijiet tiegħek minn qabel hija dejjem irħas.
Jista' jiġi mwaqqaf sfrattar fl-aħħar minuta?
Iva, għalkemm isir aktar diffiċli hekk kif toqrob id-data. Il-ħlas sħiħ tal-arretrati u l-ispejjeż akkumulati normalment iwaqqaf l-infurzar, u hekk ukoll arranġament li s-sid jaċċetta u jagħti istruzzjonijiet lill-uffiċjal ġudizzjarju biex jaġixxi fuqu. Fejn iċ-ċirkostanzi jkunu nbidlu b'mod deċiżiv mis-sentenza, mandat ta' inibizzjoni interim jista' jwaqqaf l-infurzar. Ladarba dawk li jneħħu l-proprjetà jiġu prenotati, il-flessibbiltà tas-sid tonqos sew.
Law & More jagħti pariri lis-sidien u lill-kerrejja f' Eindhoven, Amsterdam u madwar l-Olanda dwar arretrati tal-kera, terminazzjoni, xoljiment u żgumbrament, bl-Olandiż u bl-Ingliż.
Law & More jaġixxi għal sidien ta’ proprjetà immobbli u għal kerrejja fi proċedimenti ta’ żgumbrament quddiem il-qorti subdistrettwali u f’kort geding, mill-ittra ta’ talba sal-uffiċjal ġudizzjarju. Minħabba li każ difiż jimxi b’mod differenti ħafna minn każ ta’ inadempjenza, u minħabba li appell waħdu ma jwaqqafx żgumbrament, jekk jogħġbok ikkuntattjana hekk kif tasal ċitazzjoni jew avviż ta’ tluq.
