Diliġenza dovuta bir-reqqa tal-proprjetà tkopri: Riċerka tar-Reġistru tal-Artijiet (sjieda, ipoteki, sekwestri), verifika tal-pjan ta' żonazzjoni, il-kundizzjoni strutturali u l-istorja tal-permessi, ċertifikati ta' kontaminazzjoni tal-ħamrija, dokumenti VvE (għall-appartamenti), kuntratti ta' kiri u ħlasijiet tas-servizz, u rapporti ambjentali u tal-asbestos. Għal proprjetà kummerċjali, id-dħul mill-kera, ir-riskji ta' vakanza, u l-valur tas-suq huma wkoll rilevanti. Law & More jikkoordina l-proċess kollu tad-diliġenza dovuta.

Meta konsumatur jixtri dar, il-liġi tagħti perjodu ta’ riflessjoni ta’ tlett ijiem wara li jirċievi l-ftehim tax-xiri ffirmat. Matul dan il-perjodu x-xerrej jista’ jirtira mix-xiri mingħajr ma jagħti ebda raġuni u mingħajr ma jkollu jħallas penali. Il-perjodu ta’ riflessjoni għandu jinkludi mill-inqas jumejn ta’ xogħol. Wara li jiskadi, il-ftehim isir vinkolanti, soġġett għal kwalunkwe kundizzjoni preċedenti miftiehma.

Il-kerrejja ta’ spazju residenzjali jgawdu minn protezzjoni estensiva kontra t-terminazzjoni. Sid il-kera jista’ jtemm il-kirja biss għal raġunijiet statutorji, bħal użu personali urġenti, u jrid josserva l-perjodu ta’ avviż korrett. Jekk il-kerrej ma jaqbilx mat-terminazzjoni, il-kirja tkompli sakemm il-qorti tiddeċiedi dwarha. Is-sitwazzjoni tvarja għall-ispazju kummerċjali, skont it-tip.

Bini jinqasam fi drittijiet ta' appartamenti permezz ta' att notarili ta' diviżjoni, li jiġi rreġistrat fir-Reġistru tal-Artijiet. L-att jiddeskrivi l-partijiet privati ​​u l-partijiet komuni u fih ir-regolamenti tad-diviżjoni. Mal-diviżjoni, tinħoloq Assoċjazzjoni tas-Sidien tad-Djar (VvE) permezz tal-operazzjoni tal-liġi, li kull sid ta' appartament huwa membru tagħha.

Jekk il-proprjetà kkunsinnata ma jkollhiex il-kwalitajiet li x-xerrej kien intitolat jistenna, ikun hemm nuqqas ta' konformità. Ix-xerrej irid jirrapporta d-difett lill-bejjiegħ fi żmien raġonevoli. Skont iċ-ċirkostanzi, ix-xerrej jista' jitlob tiswija, tnaqqis fil-prezz, kumpens, jew annullament tal-ftehim. Jekk il-bejjiegħ huwiex responsabbli jiddependi parzjalment fuq il-klawżoli miftiehma u d-dmir tax-xerrej li jinvestiga.

Il-ftehim tax-xiri jirreġistra l-arranġamenti bejn ix-xerrej u l-bejjiegħ u jkun vinkolanti ladarba ż-żewġ partijiet ikunu ffirmaw (soġġett għall-perjodu ta' riflessjoni u kwalunkwe kundizzjoni preċedenti). Madankollu, is-sjieda tgħaddi biss permezz tal-att notarili tat-trasferiment, li jitfassal min-nutar u mbagħad jiġi rreġistrat fir-reġistri pubbliċi tar-Reġistru tal-Artijiet. Normalment ikun hemm diversi ġimgħat sa xhur bejn ix-xiri u t-trasferiment.

Din hija klawżola fil-ftehim tax-xiri li tippermetti lix-xerrej li jħassar ix-xiri mingħajr ħlas jekk ma jistax jirranġa l-ipoteka fi żmien perjodu miftiehem. Ix-xerrej irid jinvoka l-kundizzjoni fil-ħin u bil-miktub, ġeneralment billi jipprovdi rifjut wieħed jew aktar mingħand sellief. Jekk l-iskadenza tgħaddi, il-protezzjoni tiskadi u tista' tkun dovuta penali ta' tipikament 10%.

Minbarra l-prezz tax-xiri, ix-xerrej ġeneralment iħallas it-taxxa tat-trasferiment (jew il-VAT għal bini ġdid), il-miżati tan-nutar għall-att tat-trasferiment u l-att tal-ipoteka, u l-ispiża tar-reġistrazzjoni fir-Reġistru tal-Artijiet. Il-kummissjoni tal-aġent tal-proprjetà immobbli ġeneralment titħallas mill-parti li timpenja lill-aġent. L-allokazzjoni eżatta hija stabbilita fil-ftehim tax-xiri.

Il-kerrejja ta’ spazju residenzjali jgawdu minn protezzjoni statutorja estensiva, inkluża l-protezzjoni kontra t-terminazzjoni u kontra ż-żidiet fil-kera. Għal spazju kummerċjali, il-liġi tiddistingwi bejn “spazju għan-negozju bl-imnut” (bħal ħwienet u ospitalità, bir-regoli tiegħu stess dwar it-terminu u t-terminazzjoni) u “spazju ieħor għan-negozju” (bħal uffiċċji, b’protezzjoni konsiderevolment inqas). Ir-reġim applikabbli jiddetermina b’mod qawwi l-pożizzjoni ta’ kull parti.

Le. Għal spazju residenzjali regolat, japplikaw massimi statutorji għaż-żieda annwali tal-kera, stabbiliti mill-gvern. Fis-settur privat, il-partijiet għandhom aktar libertà, iżda spiss japplikaw klawżoli ta' indiċjar kuntrattwali u, f'dawn l-aħħar snin, limiti statutorji. F'ċerti ċirkostanzi, kerrej jista' jkollu żieda proposta riveduta mit-Tribunal tal-Kera jew mill-qorti.

Servitù hija piż fuq proprjetà waħda (l-art serventi) għall-benefiċċju ta' proprjetà oħra (l-art dominanti), pereżempju dritt ta' passaġġ. Servitù tinqala' permezz ta' att notarili u reġistrazzjoni fir-Reġistru tal-Artijiet, jew permezz ta' preskrizzjoni. Il-kontenut u l-ambitu tagħha jirriżultaw primarjament mill-att tal-ħolqien.

Id-deċiżjonijiet ta’ Assoċjazzjoni tas-Sidien tad-Djar jistgħu, f’ċerti ċirkostanzi, jiġu annullati jew ikunu nulli, pereżempju fejn ikunu f’kunflitt mal-att tad-diviżjoni, mar-regolamenti, jew mal-istandards ta’ raġonevolezza u ġustizzja. Sid jista’ jitlob lill-qorti subdistrettwali biex tannulla deċiżjoni fi żmien qasir statutorju. Jistgħu jinbdew ukoll proċedimenti dwar manutenzjoni posposta jew il-ġestjoni tal-fond ta’ riżerva.

Kiri ta' art jagħti d-dritt li wieħed juża u jgawdi l-art ta' parti oħra bi skambju għal kera tal-art (kanon). Dritt ta' bini, għall-kuntrarju, jagħti d-dritt li wieħed ikollu proprjetà ta' bini, xogħlijiet, jew pjanti fi, fuq, jew 'il fuq mill-art ta' parti oħra, separatament mis-sjieda tal-art innifisha. It-tnejn huma drittijiet ta' proprjetà immobbli indipendenti, maħluqa b'att notarili, li jistgħu jiġu trasferiti jew ipotekati.

Sid il-kera ma jistax ikeċċi kerrej fuq inizjattiva tiegħu stess; hija meħtieġa sentenza tal-qorti. Il-proċedimenti ġeneralment jibdew b'ċitazzjoni li titlob ir-revoka tal-kera u l-iżgumbrament, pereżempju minħabba arretrati tal-kera. Jekk il-qorti tilqa' t-talba, l-iżgumbrament jista' jitwettaq bl-għajnuna ta' uffiċjal ġudizzjarju. F'każijiet urġenti, xi kultant ikunu possibbli proċedimenti ta' rimedju interim.

Fil-każ tal-proprjetà immobbli kummerċjali, ir-riskji huma għoljin u l-aspetti legali, fiskali u strutturali huma kumplessi. Investigazzjoni bir-reqqa tidentifika riskji bħal kuntratti ta' kiri eżistenti, servitù, restrizzjonijiet tal-liġi pubblika, kontaminazzjoni tal-ħamrija, u limitazzjonijiet tal-pjan ta' żonazzjoni. Billi jidentifika dawn ir-riskji qabel ma jiffirma, ix-xerrej jista' jaġġusta l-prezz, it-termini, jew il-garanziji, jew jiddeċiedi li jirtira mit-tranżazzjoni.

VvE trid, fost affarijiet oħra, tiltaqa’ kull sena, iżżomm fond ta’ riżerva għal manutenzjoni maġġuri u tassigura l-bini. Mill-2018 tapplika kontribuzzjoni minima statutorja għall-fond ta’ riżerva. Jekk tixtri appartament, dejjem staqsi dwar is-saħħa finanzjarja u l-minuti tal-VvE.

Jekk bejjiegħ jaħbi difett li jaf bih li jipprevjeni l-użu normali tal-proprjetà, jista' jkun responsabbli minkejja klawżola ta' "xiri kif jidher". Ix-xerrej jista' jitlob tiswija, kumpens jew, f'każijiet serji, annullament tax-xiri. In-notifika f'waqtha tad-difett hija essenzjali.

Is-subletting ġeneralment ikun permess biss bil-kunsens tas-sid, u l-ftehim tal-kera spiss jipprojbixxih espressament. Is-subletting illegali jista' jwassal għat-terminazzjoni tal-kera u obbligu li jingħata kwalunkwe profitt. Il-muniċipalitajiet spiss jimponu wkoll ir-regoli tagħhom stess fuq il-kiri għal żmien qasir.

B'kirja tal-art tista' tuża l-art ta' xi ħadd ieħor bi ħlas ta' tariffa perjodika (kanoni), filwaqt li dritt ta' bini jagħmlek is-sid ta' bini jew struttura fuq jew fl-art ta' xi ħadd ieħor. It-tnejn huma drittijiet ta' proprjetà stabbiliti quddiem nutar u rreġistrati fir-Reġistru tal-Artijiet.

Xerrej privat ta’ dar għandu perjodu statutorju ta’ tlett ijiem ta’ riflessjoni wara li jirċievi l-ftehim tax-xiri ffirmat u mbagħad jista’ jirtira mingħajr ma jagħti raġuni. Barra minn hekk, kundizzjoni preċedenti, pereżempju għall-finanzjament, toffri soluzzjoni fil-perjodu miftiehem.