Terminazzjoni ta' kiri kummerċjali: perjodi ta' avviż, raġunijiet u nases

Kif ittemm kiri kummerċjali jiddependi mit-tip ta’ post. Għal postijiet tal-bejgħ bl-imnut u tal-ospitalità (7:290 postijiet) it-terminazzjoni teħtieġ mandat jew ittra rreġistrata ta’ uffiċjal ġudizzjarju, perjodu ta’ avviż ta’ mill-inqas sena u, għas-sid, raġuni statutorja; għal uffiċċji u postijiet oħra (7:230a postijiet) is-sid ma jeħtieġ l-ebda raġuni, iżda l-kerrej jista’ jitlob lill-qorti biex tipposponi l-iżgumbrament sa tliet snin.

Liema reġim japplika huwa spjegat fil -parti 1 ta’ din is-sensiela: 7:290 jew 7:230a? Din il-parti tkopri t-terminazzjoni taħt iż-żewġ reġimi.

Kif ittemm kiri ta' bini 7:290?

Permezz ta' mandat ta' uffiċjal ġudizzjarju (exploot) jew ittra rreġistrata, b'perjodu ta' avviż ta' mill-inqas sena, qabel tmiem it-terminu attwali (Artikolu 7:293(2) tal-Kodiċi Ċivili Olandiż, BW). Terminazzjoni bl-email jew bit-telefon m'għandha l-ebda effett legali, u l-kirja sempliċement tkompli.

Kirja 7:290 normalment iddum għal ħames snin u mbagħad tiġi estiża bil-liġi għal ħames snin oħra (Artikolu 7:292 BW). Kemm is-sid kif ukoll il-kerrej jistgħu jtemmu l-kuntratt qabel tmiem l-ewwel jew it-tieni terminu. Jekk ħadd ma jtemm il-kuntratt wara għaxar snin, il-kirja tkompli għal perjodu indefinit u mbagħad tista' tiġi terminata bl-istess forma u perjodu ta' avviż (Artikolu 7:300 BW). Jekk titlef id-data, il-kirja tibqa' għaddejja sad-data ta' terminazzjoni possibbli li jmiss.

Fuq liema bażi jista' jistrieħ is-sid?

Ir-raġunijiet elenkati fl-Artikolu 7:296 BW biss, u l-ittra ta’ terminazzjoni jridu jiddikjarawhom; inkella tkun nulla (Artikolu 7:294 BW). Kontra t-tmiem tal-ewwel mandat ta’ ħames snin hemm żewġ raġunijiet:

• il-kerrej ma mexxiex in-negozju kif suppost għandu jagħmel kerrej tajjeb; jew
• Is-sid, konjuġi jew sieħeb irreġistrat, qarib tal-ewwel grad jew tifel jew tifla foster jeħtieġu b'mod urġenti l-post għall-użu dejjiemi tagħhom stess, li jinkludi rinnovazzjoni li hija impossibbli mingħajr ma tintemm il-kuntratt tal-kera.

Kontra t-tmiem tat-tieni terminu, il-qorti tiddeċiedi dwar bilanċ raġonevoli tal-interessi tas-sid u l-kerrej (Artikolu 7:296(3) BW). Il-qorti trid fi kwalunkwe każ tilqa' t-talba jekk tapplika waħda miż-żewġ raġunijiet imsemmija hawn fuq, jekk il-kerrej jirrifjuta offerta raġonevoli għal kiri ġdid li ma jbiddilx il-kera, jew jekk is-sid irid jirrealizza użu assenjat lill-post mill-pjan ambjentali applikabbli (omgevingsplan) (Artikolu 7:296(4) BW).

X'jiġri jekk il-kerrej irid jibqa'?

Xejn, sakemm il-kerrej ma jaqbilx bil-miktub. Kiri terminat ta' 7:290 bini jibqa' fis-seħħ bil-liġi sakemm il-qorti subdistrettwali (kantonrechter) tkun iddeċidiet b'mod irrevokabbli dwar it-talba tas-sid li jistabbilixxi data tat-tmiem (Artikolu 7:295(1) BW).

Is-sid jista' jressaq dik it-talba biss jekk il-kerrej ma jkunx ikkonferma bil-miktub fi żmien sitt ġimgħat mit-terminazzjoni li jagħti l-kunsens tiegħu (Artikolu 7:295(2) BW). Dak il-perjodu ta' sitt ġimgħat mhuwiex skadenza għall-kerrej. Is-silenzju jipproteġi lill-kerrej, iżda huwa aktar ċar li tiddikjara bil-miktub li ma tagħtix il-kunsens tiegħek.

Kif ittemm kiri ta' bini 7:230a?

Kiri għal żmien fiss ta' 7:230a bini jintemm awtomatikament meta jiskadi t-terminu (Artikolu 7:228(1) BW). Kiri għal perjodu indefinit jintemm b'avviż qabel jum il-ħlas tal-kera, b'perjodu ta' avviż ta' mill-inqas xahar, sakemm il-kuntratt ma jipprovdix għal perjodu itwal (Artikolu 7:228(2) BW).

Is-sid m’għandu bżonn l-ebda raġuni u m’għandux għalfejn jispjega t-terminazzjoni. Il-kerrej m’għandu l-ebda dritt għall-kontinwazzjoni tal-kirja.

Kif taħdem il-protezzjoni kontra l-iżgumbrament?

Il-kerrej jista' jitlob lill-qorti subdistrettwali biex testendi l-perjodu ta' żgumbrament. It-talba trid tiġi ppreżentata fi żmien xahrejn wara d-data li fiha l-iżgumbrament ġie nnotifikat bil-miktub (Artikolu 7:230a(1) BW), u tissospendi l-obbligu li wieħed jitlaq sakemm il-qorti tiddeċiedi.

Il-qorti tilqa’ t-talba biss jekk l-interessi tal-kerrej jiġu danneġġjati b’mod aktar serju mill-iżgumbrament milli l-interessi tas-sid bl-użu kontinwu. L-estensjoni hija ta’ massimu ta’ sena wara t-tmiem tal-kirja u tista’ tiġi estiża darbtejn b’massimu ta’ sena, jiġifieri tliet snin b’kollox; kull talba oħra trid tiġi ppreżentata mhux aktar tard minn xahar qabel ma jintemm il-perjodu attwali (Artikolu 7:230a(5) BW). Il-protezzjoni ma tapplikax jekk il-kerrej ikun temm il-kuntratt, ikun ta l-kunsens tiegħu espressament jew ikun ġie ordnat jitlaq minħabba ksur tal-kuntratt (Artikolu 7:230a(2) BW).

Klawżola ta' interruzzjoni tista' ttemm il-kuntratt tal-kera qabel iż-żmien?

Iva, jekk il-kuntratt fih wieħed u inti ssegwi t-termini eżatti tiegħu. Klawżola ta' interruzzjoni tagħti lil waħda mill-partijiet jew liż-żewġ partijiet id-dritt li jtemmu qabel tmiem it-terminu miftiehem.

Għal bini 7:290 il-protezzjoni statutorja hija obbligatorja. Klawżola li fil-fatt tippermetti lis-sid itemm il-kuntratt tal-kera fi kwalunkwe ħin, mingħajr ir-raġunijiet statutorji, tista' tkun f'kunflitt ma' dik il-protezzjoni u mbagħad tista' tiġi annullata. F'kull każ: uża d-data, il-perjodu ta' avviż u l-formola (mandat jew ittra rreġistrata) korretti; jum wieħed tard ifisser li l-kuntratt tal-kera jkompli.

Liema żbalji naraw l-aktar spiss?

• Terminazzjoni tard wisq, u għalhekk il-perjodu ta' avviż ta' sena ma jintlaħaqx u l-kuntratt tal-kera jkompli għal terminu ieħor.
• It-terminazzjoni tal-bini 7:290 permezz ta' email ordinarja jew ittra minflok permezz ta' mandat jew ittra rreġistrata.
• Bħala sid il-kera, it-terminazzjoni ta' proprjetà 7:290 mingħajr ma tiddikjara raġuni statutorja, tagħmel it-terminazzjoni nulla.
• Bħala kerrej, l-iffirmar ta' kunsens għat-terminazzjoni mingħajr parir u b'hekk iċ-ċaħda tal-protezzjoni tal-Artikolu 7:295 BW.
• Għal bini 7:230a, titlef l-iskadenza ta' xahrejn għall-protezzjoni kontra l-iżgumbrament.
• Jinsa l-obbligu li l-post jiġi rritornat fil-kundizzjoni miftiehma fi tmiem il-kirja.

X'għandek tiċċekkja bħala kerrej?

• L-ispazju tiegħek huwa 7:290 jew 7:230a bini?
• X'inhi d-data tat-tmiem tat-terminu attwali, u meta għandu jasal l-avviż għand is-sid?
• L-ittra ta' terminazzjoni tas-sid tiddikjara raġuni statutorja (Artikolu 7:294 BW)?
• Evitajt li tiffirma xi kunsens għat-terminazzjoni qabel ma ħadt parir?
• Għal bini 7:230a: meta jintemm il-perjodu ta' xahrejn għall-protezzjoni kontra l-iżgumbrament?
• F'liema kundizzjoni jrid ikun il-post meta tirritornah?

X'għandek tiċċekkja bħala sid il-kera?

• L-avviż jintbagħat permezz ta' mandat tal-uffiċjal ġudizzjarju jew ittra rreġistrata, mill-inqas sena qabel tmiem it-terminu?
• Liema bażi tal-Artikolu 7:296 BW tapplika f'din id-data tat-terminazzjoni, u tista' tissostanzjaha?
• Ir-raġuni hija ddikjarata fl-ittra tat-terminazzjoni, b'talba għal kunsens bil-miktub fi żmien sitt ġimgħat?
• Klawżola ta' waqfien hija kompatibbli mal-protezzjoni obbligatorja tal-bini 7:290?
• Lest li tressaq talba quddiem il-qorti subdistrettwali jekk il-kerrej ma jagħtix il-kunsens tiegħu?

X'nistgħu nagħmlu għalik bit-terminazzjoni ta' kiri kummerċjali?

L-avukati tal-kiri tagħna jgħinu lill-kerrejja u lis-sidien ta’ bini kummerċjali.

• Aħna niddeterminaw jekk il-kuntratt tal-kera tiegħek jaqax taħt 7:290 jew 7:230a u liema dati ta' terminazzjoni japplikaw.
• Aħna nabbozzaw it-terminazzjoni bir-raġuni, il-forma u d-data korretti, u nirranġaw in-notifika permezz tal-uffiċjal ġudizzjarju.
• Aħna nivvalutaw terminazzjoni li rċevejt u nabbozzaw it-tweġiba dwar il-kunsens.
• Aħna nippreżentaw jew niddefendu t-talba biex tiġi stabbilita data tat-tmiem quddiem il-qorti subdistrettwali.
• Aħna nippreżentaw talba għal protezzjoni kontra l-iżgumbrament fi żmien xahrejn.

sommarju

• 7:290 premessa: terminazzjoni permezz ta' mandat jew ittra rreġistrata, b'avviż ta' mill-inqas sena, kontra tmiem terminu.
• Is-sid jeħtieġ raġuni statutorja skont l-Artikolu 7:296 BW u jrid jiddikjaraha; inkella t-terminazzjoni tkun nulla.
• Il-kuntratt tal-kera jibqa' fis-seħħ sakemm il-qorti tiddeċiedi, sakemm il-kerrej ma jagħtix il-kunsens tiegħu bil-miktub.
• 7:230a bini: l-ebda art meħtieġa; avviż ta' mill-inqas xahar għal kiri indefinit.
• Kerrej 7:230a jista' jitlob posponiment ta' żgumbrament fi żmien xahrejn, għal massimu ta' tliet snin b'kollox.

Aqra wkoll il-parti 3: difetti fil-post kummerċjali tiegħek.

Mistoqsijiet frekwenti