1. Introduzzjoni

It-trasferiment ta' kejbils u pipelines fl-Olanda huwa legalment aktar kumpless milli jassumu ħafna partijiet. Fil-prattika, mhux rari li l-partijiet involuti jemmnu li ftehim iffirmat privatament huwa biżżejjed biex jittrasferixxi s-sjieda ta' kejbils jew pipeline. Din hija idea żbaljata persistenti.

Mill-introduzzjoni tal-Artikolu 5:20(2) tal-Kodiċi Ċivili Olandiż (BW), il-kejbils u l-pajpijiet imqiegħda f'art ta' parti oħra, fuqha jew 'il fuq minnha huma kklassifikati bħala proprjetà immobbliDan għandu konsegwenzi estensivi għall-mod kif jistgħu jiġu trasferiti, ipotekati u rreġistrati.

F'dan il-blog, niddiskutu l-qafas legali sħiħ għat-trasferiment ta' kejbils u pipelines, l-aspetti tat-taxxa, ir-rwol tan-nutar ċivili, u l-obbligi ta' żvelar u informazzjoni. Aħna nuru l-punti ewlenin ta' attenzjoni billi nużaw eżempji prattiċi minn każijiet. liġi.

2. Qafas legali

2.1 Is-sentenzi tal-kejbil u l-konsegwenzi leġiżlattivi tagħhom

Fl-hekk imsejħa sentenzi tal-kejbil (arrest tal-kabel) tal-2003, il-Qorti Suprema Olandiża (Qorti Suprema) iddeċidiet li l-kejbils u l-pajpijiet huma immobbli. Bi tweġiba, ġie miżjud paragrafu ġdid mal-Artikolu 5:20 tal-Kodiċi Ċivili Olandiż. L-Artikolu 5:20(2) BW jiddetermina min jippossjedi netwerk li jikkonsisti minn kejbils jew pajpijiet maħsuba għat-trasport ta’ sustanzi solidi, likwidi jew gassużi, enerġija jew informazzjoni.

2.2 Il-bennej awtorizzat

Skont l-Artikolu 5:20(2) BW, is-sjieda ta' netwerk hija f'idejn bennej awtorizzat (leġġendarju tal-abbonament) jew is-suċċessur legali tagħhom. Is-sempliċi kostruzzjoni ta' netwerk ma tagħtix awtomatikament is-sjieda: dak li hu meħtieġ huwa li l-bennej kien awtorizzati biex jagħmlu dan.

Il-kostruzzjoni nnifisha tista' tiġi evidenzjata permezz ta' kuntratti mal-kuntratturi, fatturi u korrispondenza relatata mal-installazzjoni. L-awtorità għall-bini tista' tirriżulta minn dritt stabbilit ta' superficies, dmir statutorju li wieħed jittollera, jew permess. Il-kunsens bil-miktub mis-sid tal-art jista' wkoll juri awtorità.

2.3 Reġistrazzjoni: mhux kostituttiva, iżda essenzjali

Ir-reġistrazzjoni tan-netwerk fir-reġistri pubbliċi hija mhux rekwiżit kostituttiv għall-akkwist tas-sjieda ta' netwerk awtorizzat. Il-bennej awtorizzat huwa s-sid, anke mingħajr din ir-reġistrazzjoni. Madankollu, ir-reġistrazzjoni hija rakkomandata bil-qawwa.

Ir-reġistrazzjoni tagħmilha possibbli għal partijiet terzi li jivverifikaw min hu s-sid tan-netwerk u tipproteġi lis-sid kontra drittijiet ta’ partijiet terzi. L-Artikolu 3:24(1) BW jipprevedi li fatt mhux irreġistrat (bħall-kostruzzjoni ta’ netwerk) ma jistax jiġi invokat kontra partijiet terzi.

2.4 Trasferiment: titolu u kunsinna

Minħabba li l-pipelines u n-netwerks jikkwalifikaw bħala proprjetà rreġistrata, trasferiment validu jeħtieġ att notarili segwit minn reġistrazzjoni fir-reġistri pubbliċi tar-Reġistru tal-Artijiet (Katast) (Artikolu 3:89 BW). Ftehim obbligatorju (bħal ftehim ta' xiri) iservi bħala titolu — il-bażi legali għat-trasferiment — iżda t-trasferiment attwali tas-sjieda jeħtieġ approvazzjoni formali kunsinna permezz tan-nutar. Għalhekk, ftehim obbligatorju waħdu mhux biżżejjed.

2.5 Reġistrazzjoni mar-Reġistru tal-Artijiet (Art. 155a ONBW)

Skont l-Artikolu 155a tal-Att Tranżitorju għall-Kodiċi Ċivili Olandiż il-ġdid (Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek), kull min aġixxa bħala sid ta’ netwerk fl-1 ta’ Frar 2007 jista’ jirreġistra dak in-netwerk. Ir-reġistrazzjoni sseħħ permezz ta’ dikjarazzjoni notarili, dħul fir-reġistri pubbliċi, u pubblikazzjoni fil-Gazzetta tal-Gvern (Staatscurrent) u gazzetta nazzjonali.

In-netwerk irreġistrat jirċievi d-deżinjazzjoni tan-netwerk tiegħu stess (eż. “Netwerks sezzjoni W numru 70”) u jiġi rreġistrat fir-Reġistru tal-Artijiet bit-tpinġijiet tan-netwerk korrispondenti. Meta n-netwerk jew parti minnu jiġi trasferit, din ir-reġistrazzjoni trid tiġi aġġornata.

Il-ġurisprudenza (ECLI:NL:HR:2003:AD3578) tindika li netwerk mhux dejjem ikollu bżonn id-deżinjazzjoni katastali tiegħu stess; f'xi każijiet, id-deżinjazzjoni tal-biċċa art li fiha jinsab in-netwerk hija biżżejjed. Madankollu, it-trasferiment irid ikun dokumentat b'mod ċar u sħiħ.

2.6 It-tqassim ta' netwerk

Meta parti minn netwerk irreġistrat tiġi skonnettjata u trasferita lil parti oħra, in-netwerk irid jinqasam formalment. Dan jirrikjedi:

• Tpinġijiet ġodda tan-netwerk kemm għall-parti li fadal kif ukoll għal dik separata
• Deżinjazzjoni ġdida tan-netwerk għall-parti separata
• Depożitu tat-tpinġijiet mar-Reġistru tal-Artijiet
• Att notarili ta' kunsinna għall-parti trasferita

Dan isegwi mill-Artikoli 59 u 60 tar-Regolamenti tar-Reġistru tal-Artijiet tal-1994 u huwa kkonfermat fl-opinjoni tal-Avukat Ġenerali f'ECLI:NL:PHR:2013:CA0727.

2.7 Drittijiet in rem: superficies u servitujiet

Meta tittrasferixxi netwerk, id-drittijiet eżistenti in rem Iridu jitqiesu. Id-drittijiet tas-superfiċji u s-servitujiet huma fil-prinċipju trasferibbli (Artikolu 3:83 BW), iżda l-att ta' stabbiliment jista' jipprevedi li t-trasferiment jew il-qsim huwa possibbli biss bil-kunsens tas-sid (Artikolu 5:91 BW flimkien mal-Artikolu 5:104 BW).

Dritt dipendenti ta' superficies mhuwiex trasferibbli b'mod indipendenti u jiskadi mad-dritt prinċipali (ECLI:NL:PHR:2012:BV0647). Għalhekk huwa essenzjali li jiġi rivedut l-att ta' stabbiliment għal kwalunkwe restrizzjoni qabel ma tipproċedi bit-trasferiment.

3. Ir-rwol tan-nutar ċivili

In-nutar ċivili (Nutar Pubbliku) iwettaq funzjoni ċentrali ta’ salvagwardja fit-trasferiment tal-pipelines u n-netwerks. In-nutar mhuwiex sempliċement “persuna li tgħaddi” l-atti, iżda għandu dmir attiv ta’ investigazzjoni u dmir ta’ diliġenza.

3.1 Dmirijiet tan-nutar

• Abbozzar tal-att notarili tal-kunsinna b'deskrizzjoni preċiża tal-parti trasferita
• Verifika li r-rekwiżiti statutorji kollha ġew sodisfatti
• L-iżgurar tal-kunsens tal-partijiet kollha involuti
• Reġistrazzjoni tal-att fir-reġistri pubbliċi (Artikolu 37 tal-Att dwar ir-Reġistru tal-Artijiet)

3.2 Dmir ta’ investigazzjoni u dmir ta’ rifjut

Skont l-Artikolu 21 tal-Att dwar in-Nutara (Imxarrab fuq in-nutar), in-nutar għandu d-dmir li jinvestiga u jrid jirrifjuta li jipprovdi servizzi jekk ikun hemm indikazzjonijiet ta’ kunflitt mal-liġi jew mal-ordni pubbliku. Il-Qorti Suprema kkonfermat fl-ECLI:NL:HR:2015:831 li n-nutar mhux biss irid jissalvagwardja r-rekwiżiti formali iżda wkoll jikkunsidra l-interessi ta’ partijiet terzi.

4. Obbligi ta' notifika u informazzjoni

4.1 Id-dmir tal-bejjiegħ li jiżvela

Skont l-Artikolu 7:15 BW, il-bejjiegħ huwa obbligat li jikkunsinna l-parti tan-netwerk ħielsa minn piżijiet u restrizzjonijiet speċjali, sakemm ix-xerrej ma jkunx aċċetta dawn espressament. L-Artikolu 7:17 BW jipprevedi li l-oġġetti kkunsinnati għandhom ikunu konformi mal-kuntratt, filwaqt li jitqiesu d-dikjarazzjonijiet tal-bejjiegħ.

Il-ġurisprudenza hija ċara: id-dmir tal-bejjiegħ li jiżvela l-informazzjoni jegħleb id-dmir tax-xerrej li jinvestiga (ECLI:NL:GHAMS:2024:2622; ECLI:NL:RBZWB:2025:6287). Il-bejjiegħ irid attivament jinforma lix-xerrej dwar difetti magħrufa, restrizzjonijiet, drittijiet ta’ partijiet terzi u fatti rilevanti oħra.

4.2 Informazzjoni minima li għandha tiġi pprovduta

Fil-prattika, il-bejjiegħ irid jipprovdi mill-inqas l-informazzjoni li ġejja:

• Il-post preċiż, l-ambitu u l-kundizzjoni teknika tal-parti tan-netwerk
• Kuntratti eżistenti u li għaddejjin bħalissa (obbligi ta' manutenzjoni jew provvista)
• Difetti, malfunzjonamenti jew restrizzjonijiet fuq l-użu magħrufa
• Drittijiet ta' partijiet terzi (superfiċji, servitù, kiri)
• Restrizzjonijiet tal-liġi pubblika (permessi, pjanijiet ta' żonazzjoni)
• Dokumentazzjoni teknika, rapporti ta' spezzjoni u storja ta' manutenzjoni

4.3 Responsabbiltà għal ksur ta' obbligi ta' informazzjoni

Jekk il-bejjiegħ jipprovdi informazzjoni żbaljata jew mhux kompluta, jista' jkun responsabbli għal nuqqas ta' konformità (Artikolu 7:17 BW) jew tort (Artikolu 6:162 BW). Ix-xerrej imbagħad jista' jagħżel minn diversi rimedji:

• Annullament għal żball (Artikolu 6:228 BW)
• Revoka jew tnaqqis fil-prezz (Artikoli 7:21 u 7:22 BW)
• Danni (Artikoli 6:74 u 7:24 BW)
• Penalità kuntrattwali (jekk ikun hemm qbil dwar dan)

Il-Qorti Suprema kkonfermat li d-dmir ta' żvelar jieħu preċedenza: jekk il-bejjiegħ iżomm lura informazzjoni rilevanti, ma jistax jistrieħ fuq in-nuqqas tax-xerrej li jwettaq aktar investigazzjoni (ECLI:NL:HR:2016:2885; ECLI:NL:HR:1998:ZC2629).

4.4 Il-piż tal-prova fuq il-bejjiegħ

Fejn ix-xerrej jikkontesta li kien infurmat bis-sħiħ, l-oneru tal-prova jaqa’ fuq il-bejjiegħ biex juri l-konformità mad-dmir ta’ żvelar (Artikolu 150 DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Għalhekk huwa rakkomandabbli li l-komunikazzjonijiet kollha jiġu dokumentati bil-miktub u li jiġi kkompilat dossier ta’ informazzjoni komprensiv.

5. Aspetti tat-taxxa

5.1 Eżenzjoni tan-netwerk mit-taxxa fuq it-trasferiment

It-trasferiment ta' pipelines u netwerks ġeneralment huwa eżentat mit-taxxa fuq it-trasferiment (overdraftsbelasting) taħt il- eżenzjoni min-netwerk fl-Artikolu 15(1)(y) tal-Att dwar it-Taxxa fuq it-Tranżazzjonijiet Legali (Wet op belastingen van rechtsverkeer, WBR). Din l-eżenzjoni tapplika għall-akkwist ta’ netwerk li jikkonsisti minn kejbils jew pajpijiet maħsuba għat-trasport ta’ sustanzi, enerġija jew informazzjoni.

5.2 Aspetti tal-VAT

Għall-finijiet tal-VAT, il-provvista ta' netwerks hija fil-prinċipju taxxabbli sakemm ma tapplikax eżenzjoni jew provvista intra-Komunitarja (Artikoli 16 u 17e tal-Att dwar it-Taxxa fuq il-Fatturat, OB imxarrab). It-trattament eżatt tat-taxxa jiddependi mis-sitwazzjoni fattwali u l-kwalifika tan-netwerk bħala proprjetà rreġistrata.

5.3 Valutazzjoni fi tranżazzjonijiet ta' €0

It-taxxa fuq it-trasferiment tiġi imposta fuq valur ġust tas-suq (waarde in het economische verkeer), mhux fuq il-prezz tax-xiri miftiehem. Trasferiment ta' € 0.00 għalhekk ma jfissirx awtomatikament li m'hemm l-ebda taxxa fuq it-trasferiment dovuta. L-awtoritajiet tat-taxxa jistgħu jiddeterminaw il-valur attwali u joħorġu stima supplimentari (rata: 10.4% għal proprjetà mhux residenzjali). Huwa rakkomandabbli li l-valutazzjoni tiġi sostanzjata, pereżempju billi jintwera li l-ispejjeż tat-twaqqigħ jaqbżu l-valur residwu.

6. Eżempji prattiċi mill-ġurisprudenza

Is-sentenzi li ġejjin juru l-punti legali ewlenin ta’ attenzjoni fit-trasferimenti tan-netwerk:

7. Lista ta' kontroll prattika

Il-lista ta' kontroll li ġejja tista' sservi bħala gwida meta tittrasferixxi (parti minn) netwerk.

7.1 Tħejjija u diliġenza dovuta

1. Immappa l-parti tan-netwerk li se tinbiegħ kollha kemm hi: il-post, l-ambitu, il-kundizzjoni teknika
2. Ivverifika d-drittijiet eżistenti in rem (superficies, servitujiet) u l-obbligi kuntrattwali
3. Iġbor il-permessi rilevanti, il-kuntratti ta' manutenzjoni u r-restrizzjonijiet tal-liġi pubblika
4. Irrevedi l-att(i) ta' stabbiliment għal restrizzjonijiet fuq it-trasferiment

7.2 Obbligi ta' informazzjoni u dokumentazzjoni

• Informa b'mod attiv lix-xerrej dwar l-ingombri, ir-restrizzjonijiet u d-difetti kollha magħrufa
• Ipprovdi tpinġijiet tan-netwerk attwali u dokumentazzjoni teknika
• Żvela d-drittijiet ta' partijiet terzi, proċedimenti pendenti u ċirkostanzi speċjali
• Irreġistra l-komunikazzjonijiet kollha bil-miktub għal skopijiet evidenzjarji (ECLI:NL:HR:2021:1677)

7.3 Aspetti legali u formali

• Ivverifika jekk il-parti tan-netwerk hijiex trasferibbli b'mod indipendenti (Artikolu 3:83 BW)
• Involvi nutar biex iħejji l-att tal-kunsinna
• Żgura r-reġistrazzjoni fir-reġistri pubbliċi (Artikolu 3:89 BW)
• Fil-każ ta' qsim: ikkummissjona disinji ġodda tan-netwerk u rreġistra mar-Reġistru tal-Artijiet

7.4 Aspetti tat-taxxa

1. Ivvaluta jekk tapplikax l-eżenzjoni tan-netwerk (Artikolu 15(1)(y) WBR)
2. Issostanzja l-valutazzjoni, b'mod partikolari fil-każ ta' tranżazzjoni ta' €0
3. Żomm f'moħħok ir-restrizzjoni tal-eżenzjoni tan-netwerk mill-1 ta' Jannar 2026

7.5 Trasferiment operattiv

1. Iddefinixxi l-limiti tal-batterija b'mod preċiż (il-konfini fiżiċi tat-trasferiment)
2. Kuntratti u permessi ta' manutenzjoni tat-trasferiment
3. Żgura l-kontinwità tas-servizzi u informa lill-utenti finali fil-ħin
4. Inkludi perjodu ta' tranżizzjoni għal kwistjonijiet operattivi

8. konklużjoni

It-trasferiment ta' pipelines u netwerks huwa proċess legalment kumpless li jmur lil hinn mill-iffirmar ta' ftehim. Il-klassifikazzjoni tagħhom bħala proprjetà immobbli tinvolvi rekwiżiti formali — att notarili u reġistrazzjoni fir-Reġistru tal-Artijiet — li ​​ma jistgħux jiġu evitati.

Il-bejjiegħ għandu dmir estensiv ta’ żvelar u jrid jinforma b’mod attiv lix-xerrej dwar l-aspetti legali, tekniċi u fattwali rilevanti kollha. Il-ksur ta’ dan id-dmir jista’ jirriżulta f’responsabbiltà, annullament jew danni.

Mill-perspettiva tat-taxxa, l-eżenzjoni tan-netwerk tixraq attenzjoni partikolari, speċjalment minħabba r-restrizzjoni li daħlet fis-seħħ fl-1 ta' Jannar 2026. Fil-każ ta' tranżazzjonijiet ta' €0, il-valur ġust tas-suq irid jiġi sostanzjat biex jiġu evitati valutazzjonijiet supplimentari.

Tħejjija bir-reqqa — bid-diliġenza dovuta, gwida notarili u dokumentazzjoni komprensiva — hija ċ-ċavetta għal trasferiment legalment validu u mingħajr problemi.

9. Sorsi u referenzi

Hawn taħt hawn ħarsa ġenerali lejn id-dispożizzjonijiet statutorji ewlenin u l-ġurisprudenza msemmija f'dan il-blog.

Leġiżlazzjoni

• Artikolu 5:20(2) BW — sjieda ta' netwerks ta' pipelines
• Artikolu 3:89 BW — kunsinna ta' proprjetà rreġistrata
• Artikolu 155a Att Tranżitorju Kodiċi Ċivili Ġdid — reġistrazzjoni ta' netwerks
• Artikoli 36 u 37 tal-Att dwar ir-Reġistru tal-Artijiet — reġistrazzjoni f'reġistri pubbliċi
• Artikoli 59 u 60 tar-Regolamenti tar-Reġistru tal-Artijiet tal-1994 — deżinjazzjonijiet tan-netwerk
• Artikoli 7:15, 7:17 u 7:18 BW — l-obbligi tal-bejjiegħ
• Artikolu 15(1)(y) tal-WBR — eżenzjoni tan-netwerk mit-taxxa fuq it-trasferiment
• Artikolu 5:91 flimkien ma' 5:104 BW — trasferibbiltà tad-drittijiet tas-superfiċji
• Artikolu 21 tal-Att dwar in-Nutara — dmir ta’ investigazzjoni u dmir ta’ rifjut

Ġurisprudenza

• ECLI:NL:HR:2021:1813 — eżenzjoni min-netwerk għal installazzjonijiet TES
• ECLI:NL:HR:2020:170 — eżenzjoni minn torrijiet ta' trażmissjoni barra min-netwerk
• ECLI:NL:HR:2003:AD3578 — deżinjazzjoni kadastrali tan-netwerks
• ECLI:NL:HR:2016:2885 — dmir ta’ żvelar vs. dmir ta’ investigazzjoni
• ECLI:NL:HR:2015:831 — funzjoni ta' salvagwardja tan-nutar
• ECLI:NL:HR:1998:ZC2629 — preċedenza tad-dmir ta' żvelar
• ECLI:NL:RBZWB:2025:66 u 67 — trasferiment ta' ishma u eżenzjoni min-netwerk
• ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 — dritt dipendenti ta' superficies
• ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 — qsim tan-netwerks

10. Mistoqsijiet Frekwenti (FAQ)

Nista' nittrasferixxi pipeline jew netwerk bi ftehim ta' xiri biss?

Le. Mill-introduzzjoni tal-Artikolu 5:20(2) BW, il-pipelines u n-netwerks huma kklassifikati bħala proprjetà immobbli. It-trasferiment jeħtieġ att notarili u reġistrazzjoni fir-reġistri pubbliċi tar-Reġistru tal-Artijiet (Artikolu 3:89 BW). Il-ftehim tax-xiri jservi bħala l- titolu (bażi legali), iżda t-trasferiment attwali tas-sjieda jeħtieġ kunsinna formali permezz tan-nutar. Mingħajr att notarili, it-trasferiment mhuwiex legalment validu.

X'inhi d-differenza bejn il-ftehim obbligatorju u l-kunsinna?

Il-liġi Olandiża topera sistema kawżali ta’ trasferiment ta’ sjieda bi tliet rekwiżiti: dokument validu titolu (il-ftehim obbligatorju, eż. bejgħ), kunsinna (għal proprjetà immobbli: att notarili u reġistrazzjoni fir-Reġistru tal-Artijiet), u awtorità li tiddisponi min-naħa ta’ min jagħmel it-trasferiment. Il-proprjetà tiġi trasferita biss meta t-tliet rekwiżiti kollha jiġu ssodisfati.

Xi ngħidu jekk għandi rċevuti li jippruvaw li jien bnejt il-pipeline?

Irċevuti tax-xiri jew rekords tal-kostruzzjoni jistgħu jservu bħala evidenza ta’ min hu l- bennej awtorizzat huwa, iżda mhumiex biżżejjed għat-trasferiment legali tas-sjieda. Il-ġurisprudenza tikkonferma li mingħajr att notarili u reġistrazzjoni, ma jseħħ l-ebda trasferiment tas-sjieda, irrispettivament mill-pussess tar-riċevuti (ECLI:NL:PHR:2024:43; ECLI:NL:RBNNE:2014:4581).

Irrid inħallas taxxa fuq it-trasferiment meta nittrasferixxi netwerk?

Mhux bilfors. Il- eżenzjoni min-netwerk (L-Artikolu 15(1)(y) tal-WBR) jeżenta l-akkwist ta’ netwerk li jikkonsisti minn kejbils jew pajpijiet mit-taxxa fuq it-trasferiment. Nota: din l-eżenzjoni qed tiġi ristretta mill-1 ta’ Jannar 2026. Jekk l-eżenzjoni ma tapplikax, ir-rata hija 10.4% tal-valur ġust tas-suq. Fil-każ ta’ tranżazzjoni ta’ €0, l-awtoritajiet tat-taxxa jistgħu jiddeterminaw il-valur attwali.

X'għandu jiġri jekk irrid nittrasferixxi parti minn netwerk irreġistrat?

Għal trasferiment parzjali, in-netwerk irid jinqasam formalment. Dan jirrikjedi disinji ġodda tan-netwerk, deżinjazzjoni ġdida tan-netwerk għall-parti separata, depożitu mar-Reġistru tal-Artijiet, u att notarili tal-kunsinna. Iż-żewġ partijiet — is-sid oriġinali u x-xerrej — iridu jkunu involuti fl-att notarili tal-qsim.

X'rwol għandu n-nutar fit-trasferiment?

In-nutar tal-liġi ċivili jwettaq funzjoni ċentrali ta’ salvagwardja. Huma jħejju l-att tal-kunsinna, jivverifikaw ir-rekwiżiti statutorji kollha, jiżguraw il-kunsens tal-partijiet kollha involuti, u jieħdu ħsieb ir-reġistrazzjoni mar-Reġistru tal-Artijiet. In-nutar għandu wkoll dmir ta’ investigazzjoni (Artikolu 21 tal-Att dwar in-Nutara) u jrid jirrifjuta l-parteċipazzjoni jekk ikun hemm indikazzjonijiet ta’ kunflitt mal-liġi.

Liema informazzjoni għandu jipprovdi l-bejjiegħ lix-xerrej?

Il-bejjiegħ irid jinforma b'mod attiv lix-xerrej dwar: il-post preċiż u l-kundizzjoni teknika, kuntratti u obbligi eżistenti, difetti u malfunzjonamenti magħrufa, drittijiet ta' partijiet terzi, restrizzjonijiet tal-liġi pubblika, u dokumentazzjoni teknika rilevanti. Id-dmir ta' żvelar tal-bejjiegħ jegħleb id-dmir ta' investigazzjoni tax-xerrej (ECLI:NL:HR:2016:2885).

X'nista' nagħmel jekk il-bejjiegħ ikun żamm lura informazzjoni essenzjali?

Tista' tannulla l-ftehim minħabba żball (Artikolu 6:228 BW), titlob annullament jew tnaqqis fil-prezz (Artikoli 7:21 u 7:22 BW), jew titlob danni (Artikoli 6:74 u 7:24 BW). Il-Qorti Suprema kkonfermat li d-dmir ta' żvelar tal-bejjiegħ jieħu preċedenza fuq id-dmir ta' investigazzjoni tax-xerrej.

Jistgħu drittijiet in rem eżistenti jirrestrinġu t-trasferiment?

Iva. L-att ta' stabbiliment ta' dritt ta' superficies jista' jipprevedi li t-trasferiment jew il-qsim ikun possibbli biss bil-kunsens tas-sid (Artikolu 5:91 flimkien mal-Artikolu 5:104 BW). Dritt dipendenti ta' superficies barra minn hekk mhuwiex trasferibbli b'mod indipendenti. Dejjem irrevedi l-att ta' stabbiliment qabel ma tipproċedi bit-trasferiment.

Kif jista' l-bejjiegħ jagħti prova tal-konformità mad-dmir ta' żvelar?

Il-bejjiegħ għandu l-piż tal-prova (Artikolu 150 DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Huwa rakkomandabbli li l-għoti ta' informazzjoni kollu jiġi rreġistrat bil-miktub: korrispondenza, dossiers ta' trasferiment, rapporti ta' diliġenza dovuta, u rikonoxximenti ta' riċevuta ffirmati mix-xerrej. Il-komunikazzjonijiet orali huma diffiċli biex jiġu ppruvati.