Drittijiet tal-kerrejja fl-Olanda: bejgħ ta' proprjetà u subletting

Bħala kerrej fl-Olanda, għandek żewġ drittijiet ewlenin: tgawdija kwieta tal-proprjetà u protezzjoni kontra s-sid li jtemm il-kuntratt tal-kera tiegħek kif irid. Dawn id-drittijiet ikomplu anke wara li s-sid ibigħ il-proprjetà, u jagħtuk ukoll spazju, f'ċerti limiti, biex taqsam id-dar jew l-ispazju tan-negozju tiegħek ma' xi ħadd ieħor.

Those core rights are explained in our articles on l-obbligi tas-sid u, protezzjoni tal-kera. This article covers two further situations: the sale of the property (Article 7:226 of the Dutch Civil Code) and subletting (Articles 7:221 and 7:244 of the Dutch Civil Code).

X'jiġri mill-kera tiegħek meta s-sid ibigħ il-proprjetà?

Jekk is-sid tiegħek ibigħ il-proprjetà mikrija, il-kera tiegħek ma tintemmx. Is-sid il-ġdid jieħu f'idejh id-drittijiet u l-obbligi tas-sid skont il-kuntratt tal-kera bil-liġi.

Il-bejgħ tal-proprjetà jtemm il-kera tiegħek?

L-Artikolu 7:226 tal-Kodiċi Ċivili Olandiż (Burgerlijk Wetboek, BW), li japplika kemm għal kiri residenzjali kif ukoll kummerċjali, jistabbilixxi r-regola magħrufa bħala “il-bejgħ ma jkissirx il-kirja” (koop breekt geen huur):

“ It-trasferiment tal-proprjetà li għaliha jirrelata l-ftehim tal-kera (…) mis-sid jittrasferixxi d-drittijiet u l-obbligi tas-sid mill-ftehim tal-kera lill-akkwirent .”

Dan ifisser li l-bejgħ tal-proprjetà ma jtemmx il-kera tiegħek. Tista' wkoll tagħmel talbiet kontra s-suċċessur legali tas-sid, li jieħu f'idejh id-drittijiet u l-obbligi tas-sid mill-mument tat-trasferiment. Liema talbiet jiddependu eżattament fuq liema drittijiet u obbligi jgħaddu lis-sid il-ġdid.

Skont il-paragrafu 3 tal-Artikolu 7:226 BW, is-sid il-ġdid jieħu f'idejh biss id-drittijiet u l-obbligi li huma direttament marbuta mal-użu tiegħek tal-proprjetà kontra l-ħlas tal-kera — fil-qosor, iż-żewġ drittijiet ewlenin tiegħek: it-tgawdija kwieta u l-protezzjoni tal-kera.

Is-sidien u l-kerrejja spiss jaqblu wkoll dwar termini oħra fil-kuntratt tal-kera. Eżempju komuni huwa dritt ta’ prelazzjoni (voorkeursrecht): klawżola li taħtha s-sid irid l-ewwel joffrilek iċ-ċans li tixtri l-proprjetà qabel ma jbigħha lil xi ħadd ieħor. Ma jagħtikx id-dritt li takkwista l-proprjetà, iżda biss id-dritt li tiġi offrut l-ewwel.

Does this clause also bind a new owner? In view of Dutch case law, generally not: a pre-emptive right is not considered directly linked to the rent, so the clause does not automatically pass to the new owner. This may be different if the clause amounts to a purchase option, where part of your periodic payments also serves as compensation for the eventual transfer.

An example to illustrate: Suppose your lease gives you a pre-emptive right to buy the building you rent your shop in. The landlord then sells the building to an investor without offering it to you first. Because that pre-emptive right is not directly linked to the rent, the new owner is, in principle, not bound by it. You would have to pursue any claim for breach of the pre-emptive right against your original landlord, not against the new owner.

Inti permess li tikri d-dar jew l-ispazju tan-negozju tiegħek b'subkiri?

Is-subletting huwa rregolat mill-Artikolu 7:221 BW, li jiddikjara:

"Il-kerrej huwa awtorizzat li jagħti l-proprjetà mikrija għall-użu, kollha kemm hi jew parzjalment, lil xi ħadd ieħor, sakemm ma jkollux jassumi li s-sid ikollu oġġezzjonijiet raġonevoli għall-użu minn dik il-persuna l-oħra."

Fil-qosor, tista' tissottokiri l-proprjetà kollha jew parti minnha lil xi ħadd ieħor. Madankollu, ma tistax tagħmel dan jekk għandek raġuni biex tistenna li s-sid joġġezzjona b'mod raġonevoli. F'xi każijiet dan ikun ċar mill-bidu nett, pereżempju meta l-kuntratt tal-kera nnifsu jkun fih projbizzjoni fuq is-sottokiri; f'dak il-każ, is-sottokiri mhux permess.

Jekk tagħmel subletting minkejja projbizzjoni miftiehma, il-kuntratt tal-kera jista' jipprevedi penali. Dik il-penali trid tkun marbuta mal-projbizzjoni tas-subletting u tkun soġġetta għal ammont massimu. Il-kiri ta' kamra permezz ta' pjattaforma bħal Airbnb jista' wkoll jiġi ristrett b'dan il-mod, u fil-prattika spiss ikun hekk.

L-Artikolu 7:244 BW iżid regola speċifika għall-ispazju residenzjali: bħala regola, kerrej ta’ spazju residenzjali ma jistax jissottokiri l-proprjetà, kollha kemm hi jew parzjalment. L-eċċezzjoni hija kerrej ta’ dar awtonoma (zelfstandige woonruimte) li jgħix hemm bħala r-residenza prinċipali tiegħu — dak il-kerrej jista’ jissottokiri parti mid-dar, bħal kamra waħda, iżda mhux il-proprjetà kollha.

Is-subkerrej għandu d-dritt li jibqa' wara li tintemm il-kirja tiegħek? Fil-prinċipju, iva. L-Artikolu 7:269 BW jipprevedi li ladarba tintemm il-kirja tiegħek bħala kerrej prinċipali, is-sid ikompli s-subkirja bil-liġi u jieħu postu bħala sid lejn is-subkerrej. Dan japplika biss jekk jiġu ssodisfati l-kundizzjonijiet li ġejjin:

• Dar awtonomaDar bid-daħla tagħha stess u l-faċilitajiet essenzjali tagħha stess, bħal kċina u kamra tal-banju. Kamra waħda waħedha ma tikkwalifikax.
• Ftehim ta' subkiri validuFtehim bejnek u s-subkerrej li jissodisfa r-rekwiżiti għal ftehim ta' kiri skont l-Artikolu 7:201 BW.
• Il-kera prinċipali tirrelata ma' spazju residenzjaliIl-kuntratt ewlieni tal-kera bejnek u s-sid irid ikun kiri ta’ spazju residenzjali li għalih japplikaw dawn il-protezzjonijiet statutorji.

Jekk dawn il-kundizzjonijiet ma jiġux sodisfatti, is-subkerrej ma jkollux dritt jibqa' ladarba tintemm il-kirja tiegħek, u ġeneralment issegwi żgumbrament. Jekk il-kundizzjonijiet jiġu sodisfatti, is-sid xorta jista' jitlob lill-qorti biex ittemm is-subkirja kontinwa u tordna pussess vakanti, iżda biss fi żmien sitt xhur wara li s-subkirja tkompliet skont l-Artikolu 7:269 BW.

L-istess possibbiltà ta’ subletting teżisti għal spazju kummerċjali, iżda l-pożizzjoni ta’ subtenant hija differenti jekk tagħmel subletting mingħajr awtorizzazzjoni jew jekk ikollok titlaq il-proprjetà int stess. Qabel ma daħlet fis-seħħ il-liġi attwali tal-kiri fl-2003, subtenant ta’ spazju kummerċjali ma kellu l-ebda relazzjoni legali diretta mas-sid u għalhekk ma kellu l-ebda talba kontra s-sid.

Minn dakinhar 'l hawn, il-liġi tirrikjedi li inti, bħala l-kerrej prinċipali, tieħu ħsieb l-interessi tas-subkerrej meta tintemm il-kirja tiegħek — pereżempju, billi tinvolvi lis-subkerrej fi proċedimenti mas-sid. Jekk il-kirja prinċipali xorta waħda tintemm wara dawk il-proċedimenti, id-drittijiet tas-subkerrej jintemmu wkoll.

Għal ħarsa ġenerali usa', ara l-artiklu tagħna dwar id-drittijiet tal-kerrejja fl-Olanda.

X'għandek tiċċekkja bħala kerrej?

Check your lease before you sublet and as soon as you hear the property is sold. Under Article 7:226 BW the lease continues, but not every clause passes to the buyer.

• Does your lease contain a ban on subletting, a consent requirement or a penalty clause?
• For a home: is it self-contained and your main residence? Only then may you sublet part of it under Article 7:244 BW.
• Does your lease contain a pre-emptive right or a purchase option, and against whom would you enforce it?
• Has the new owner confirmed the rent, the service charges and your deposit in writing?

X'għandek tiċċekkja bħala sid il-kera?

Check what the buyer takes over and what a sublease can cost you. A continued sublease under Article 7:269 BW can only be challenged in court within six months.

• Which clauses in the lease pass to the buyer under Article 7:226(3) BW, and which remain your own obligation?
• Have you transferred the deposit and the rental administration to the buyer?
• Does the lease clearly ban subletting, with a penalty capped at a maximum amount?
• If a main tenancy ends, is there a subtenant of a self-contained home who may continue the sublease?

What can we do for you with tenancy rights?

tagħna avukati tal-kiri advise tenants and landlords of homes and business space.

• We review your lease for subletting bans, penalty clauses and pre-emptive rights.
• We assess which obligations pass to a buyer under Article 7:226 BW.
• We claim damages from the original landlord for breach of a pre-emptive right.
• We ask the subdistrict court (kantonrechter) to rule on a refusal to consent to subletting.
• We bring or defend a claim to end a continued sublease within the six-month period of Article 7:269 BW.

sommarju

• Il-bejgħ tal-proprjetà mikrija ma jtemmx il-kera tiegħek: is-sid il-ġdid jieħu f'idejh id-drittijiet u l-obbligi tas-sid skont l-Artikolu 7:226 BW.
• Dritt ta' prelazzjoni fil-kirja tiegħek ġeneralment ma jorbotx sid ġdid, sakemm ma jkunx jammonta għal għażla ta' xiri.
• Tista' tissottokiri l-proprjetà kollha jew parti minnha skont l-Artikolu 7:221 BW, sakemm ma tistenniex li s-sid joġġezzjona.
• Bħala kerrej ta' spazju residenzjali, tista' tissottokiri biss parti minn dar awtonoma fejn tgħix int stess (Artikolu 7:244 BW).
• Subkerrej ta' spazju residenzjali awtonomu jista' jkompli s-subkirja meta tintemm il-kirja tiegħek, iżda s-sid jista' jitlob lill-qorti biex ittemmu fi żmien sitt xhur (Artikolu 7:269 BW).

Mistoqsijiet frekwenti