Il-VvE qed tittraskura d-dmirijiet tagħha: ir-rimedji legali tiegħek skont il-liġi Olandiża

Jekk l-assoċjazzjoni tas-sidien tiegħek (Vereniging van Eigenaars, VvE) tonqos milli żżomm il-bini, iżżomm fond ta’ riżerva jew torganizza laqgħat, tista’ taġixxi int stess: Il-Ktieb 5 tal-Kodiċi Ċivili Olandiż (Burgerlijk Wetboek, BW) jagħti lil kull sid ta’ appartament rotot lejn il-qorti subdistrettwali (kantonrechter) u talba kontra l-assoċjazzjoni. L-eċċezzjoni ewlenija hija ż-żmien: deċiżjoni tal-laqgħa tas-sidien tista’ tiġi annullata biss jekk tressaqha fi żmien xahar mill-jum li stajt tkun taf biha (Artikolu 5:130 BW).

Hemm erba’ rotot: annullament ta’ deċiżjoni żbaljata (Artikolu 5:130 BW), awtorizzazzjoni sostituta fejn il-kunsens jiġi miċħud mingħajr raġunijiet raġonevoli (Artikolu 5:121 BW), li ssir laqgħa skont ir-regolamenti, u talba għal twettiq u danni. Liema rotta hija adattata tiddependi fuq jekk l-assoċjazzjoni ħaditx deċiżjoni żbaljata, ma ħaditx deċiżjoni, jew naqset milli twettaq deċiżjoni li ħadet.

X'għandha tagħmel VvE skont il-liġi Olandiża?

VvE trid timmaniġġja l-partijiet komuni, iżżomm fond ta’ riżerva u torganizza laqgħa li tadotta l-kontijiet u l-baġit. Kollox ieħor jirriżulta mill-att ta’ diviżjoni, mir-regolamenti u mill-Ktieb 5 BW.

Assoċjazzjoni tas-sidien tinħoloq awtomatikament meta bini jinqasam fi drittijiet ta' appartamenti. Kull sid huwa membru bl-operat tal-liġi (Artikolu 5:117 BW) sakemm ibigħ. L-assoċjazzjoni hija persuna ġuridika (Artikolu 5:124 BW), u l-biċċa l-kbira tar-regoli ġenerali għall-persuni ġuridiċi fit-Titolu 1 tal-Ktieb 2 BW japplikaw għaliha.

X'jiddeċiedu l-att tad-diviżjoni u r-regolamenti?

L-att tad-diviżjoni (splitsingsakte) jiddeċiedi x'inhu privat u x'inhu komuni; ir-regolamenti mehmuża miegħu jistabbilixxu l-ishma tal-ispejjeż, id-drittijiet tal-vot u s-setgħat. Aqrahom qabel ma targumenta dwar xi ħaġa oħra.

L-att huwa att notarili rreġistrat fir-reġistri pubbliċi, b'disinn tal-partijiet privati ​​u komuni. Normalment jiddikjara regolament mudell applikabbli, ħafna drabi l-mudell tal-1973, 1983, 1992, 2006 jew 2017. Ir-regoli tad-dar (huishoudelijk reglement) jistgħu jżidu regoli prattiċi dwar l-istorbju jew l-iskart, iżda ma jistgħux jikkontradixxu l-att. Jekk gallarija, qafas tat-tieqa jew il-pajpijiet wara l-ħajt tiegħek humiex komuni jew privati ​​jiġi deċiż fl-att, u dik it-tweġiba tiddeċiedi min iħallas. L-att innifsu jista' jiġi emendat biss b'att notarili bil-maġġoranza li jeħtieġu l-liġi u r-regolamenti.

Min jieħu ħsieb il-partijiet komuni?

L-assoċjazzjoni żżomm il-partijiet komuni u titlob l-ispiża lis-sidien kollha; inti żżomm il-partijiet privati ​​tiegħek. Il-ġestjoni tal-partijiet komuni hija l-kompitu statutorju ewlieni tal-assoċjazzjoni (Artikolu 5:126 BW).

Tkopri l-istruttura, is-saqaf, il-faċċata, il-pedamenti, l-installazzjonijiet kondiviżi, it-turġien, il-liftijiet u l-artijiet komuni, u l-azzjoni fil-ħin fejn is-sigurtà tkun f'riskju. Il-manutenzjoni posposta tikkawża ħsara ġewwa appartamenti privati ​​u tista' twassal għal responsabbiltà lejn il-viżitaturi u l-ġirien: skont l-Artikolu 6:174 BW, il-pussessur ta' bini li ma jissodisfax l-istandards li wieħed jista' jistabbilixxi għalih huwa responsabbli meta jimmaterjalizza dak il-periklu. Il-kiri tal-appartament tiegħek, inklużi soġġorni qosra, jirriżulta mill-att u r-regoli muniċipali; ara l-artiklu tagħna dwar kiri għal soġġorni qosra u l-assoċjazzjoni tas-sidien.

X'inhuma r-regoli dwar il-kontribuzzjonijiet, il-fond ta' riżerva u l-kontijiet?

Kull sid iħallas kontribuzzjoni perjodika stabbilita mil-laqgħa, u mill-1 ta' Jannar 2018 l-assoċjazzjoni trid tirriżerva minimu statutorju kull sena għal manutenzjoni maġġuri (Artikolu 5:126 BW). Il-bord irid jagħti kont tal-flus kull sena.

Ir-riżervazzjoni annwali minima għal bini residenzjali hija l-ammont minn pjan ta’ manutenzjoni pluriennali (meerjarenonderhoudsplan) li ma jkollux aktar minn ħames snin u jkopri mill-inqas għaxar snin, jew, mingħajr pjan bħal dan, mill-inqas 0.5% tal-valur tar-rikostruzzjoni. Il-fond ta’ riżerva fil-prinċipju jrid jinżamm f’kont separat. Is-sidien jistgħu jispezzjonaw ir-rekords, u l-assoċjazzjoni tista’ tressaq kawża kontra sid li ma jħallasx.

Skont l-Artikolu 5:122 BW, ix-xerrej u l-bejjiegħ huma responsabbli b'mod konġunt u separatament għall-kontribuzzjonijiet dovuti fis-sena finanzjarja kurrenti u ta' qabel. Għalhekk, in-nutar jitlob lill-bord għal dikjarazzjoni tal-arretrati qabel it-tlestija, u x-xerrej imbagħad ikun responsabbli biss sa dak l-ammont. Kull assoċjazzjoni tas-sidien trid tkun irreġistrata wkoll fir-reġistru tal-kummerċ tal-Kamra tal-Kummerċ (KVK).

Kif ifallu l-assoċjazzjonijiet, u x'jiswik kull falliment?

Il-fallimenti jiġu f'erba' forom: inattività, manutenzjoni posposta, infurzar mhux ugwali u ġestjoni finanzjarja ħażina. Ir-rimedju jvarja għal kull waħda.

Xi ngħidu jekk l-assoċjazzjoni tkun inattiva?

Assoċjazzjoni inattiva (slapende VvE) xorta waħda hija persuna ġuridika b'dmirijiet statutorji, u kwalunkwe sid jista' jerġa' jagħtiha l-ħajja. L-ewwel pass huwa laqgħa organizzata kif suppost.

Assoċjazzjoni inattiva m'għandhiex bord, baġit, fond ta' riżerva u reviżjoni tal-assigurazzjoni. Meta tbigħ, ix-xerrejja u dawk li jsellfu jitolbu l-minuti, il-kontijiet u l-pjan ta' manutenzjoni; jekk dawn ikunu neqsin, il-prezz jonqos jew il-bejgħ ifalli. Skont l-Artikolu 5:127 BW, il-president u l-bord jistgħu jsejħu laqgħa, u l-biċċa l-kbira tar-regolamenti mudell jippermettu lis-sidien li għandhom sehem fiss tal-voti jitolbu laqgħa u, jekk il-president ma jaġixxix, isejħuha huma stess. Iċċekkja r-regolamenti tiegħek għal-limitu u l-perjodu ta' avviż. Laqgħa msejħa kif suppost tista' taħtar bord, tadotta baġit, tikkummissjona pjan ta' manutenzjoni u tiftaħ il-kont ta' riżerva.

Xi ngħidu jekk il-manutenzjoni tiġi posposta u l-ħsara tilħaq l-appartament tiegħek?

M'għandekx għalfejn tistenna. Sid li jsofri danni minħabba li l-assoċjazzjoni naqset milli żżomm parti komuni jista' jżomm lill-assoċjazzjoni responsabbli u jitlob li x-xogħol isir.

Il-każ tipiku huwa bord li jiltaqa' imma ma jieħux azzjoni: is-saqaf ilu inixxi għal tliet xtiewi u l-laqgħa tibqa' tipposponi d-deċiżjoni għax xi sidien ma jridux iħallsu. L-assoċjazzjoni għandha amministrazzjoni xierqa skont l-Artikolu 5:126 BW, u dak id-dmir ma jisparixxix għax il-membri joġġezzjonaw għall-ispiża. In-nota tagħna dwar it-tnixxijiet u l-madum tas-saqaf li jaqa' tispjega dan f'aktar dettall.

Xi ngħidu jekk ir-regoli jiġu infurzati b'mod selettiv jew mhux ugwali?

L-assoċjazzjoni trid tapplika l-att u r-regoli tad-dar b'mod konsistenti. Deċiżjoni bbażata fuq infurzar selettiv tista' tiġi kkontestata skont l-Artikolu 5:130 BW bħala kuntrarja għar-raġonevolezza u l-ġustizzja.

It-twissija lil sid wieħed dwar skrin tal-gallarija filwaqt li jiġu injorati tlieta identiċi ddgħajjef ukoll kwalunkwe tentattiv aktar tard biex tiġi infurzata r-regola. L-Att Ġenerali dwar Trattament Ugwali (Algemene wet gelijke behandeling) jipprojbixxi distinzjonijiet abbażi ta’ razza, reliġjon, sess u nazzjonalità, inkluż fl-akkomodazzjoni, u l-Att dwar Trattament Ugwali abbażi ta’ Diżabilità jew Mard Kroniku (Wgbh/cz) jagħmel l-istess għad-diżabilità. Tista’ titlob lill-Istitut Netherlandiż għad-Drittijiet tal-Bniedem (College voor de Rechten van de Mens) għal opinjoni mhux vinkolanti. Fejn l-assoċjazzjoni sempliċement tirrifjuta l-kunsens għal aġġustament bħal rampa, l-awtorizzazzjoni sostituta skont l-Artikolu 5:121 BW ħafna drabi tkun aktar diretta.

Xi ngħidu jekk il-flus ma jiġux immaniġġjati sew?

Kull sid jista’ jara r-rekords, u laqgħa m’għandhiex tadotta kontijiet li ma setgħetx tivverifika. Fejn ikunu sparixxew flus, l-assoċjazzjoni tista’ żżomm lill-bord jew lill-maniġer responsabbli.

Sinjali ta’ twissija huma kontribuzzjonijiet li ma jinġabrux, fond ta’ riżerva li jeżisti biss fuq il-karta, pagamenti lil kumpanija konnessa ma’ membru tal-bord, jew l-ebda kontijiet għal tliet snin. L-adozzjoni tal-kontijiet u l-għoti ta’ kwittanza lill-bord huma deċiżjonijiet separati; ir-rifjut ta’ kwittanza fejn iċ-ċifri mhumiex ċari. Fejn il-fondi jkunu ġew miżapproprjati, ilment kriminali lill-pulizija huwa wkoll għażla.

Kif tibda ġewwa l-assoċjazzjoni?

Ibda b'ilment bil-miktub lill-bord u proposta għal-laqgħa. Avviż formali ta' inadempjenza mbagħad iħejji kwalunkwe talba aktar tard.

Irrapporta l-problema lill-bord bil-miktub, irreferi għad-dispożizzjoni tal-att jew tar-regolamenti li jagħmluha r-responsabbiltà tal-assoċjazzjoni, ehmeż ritratti u rapporti, u itlob tweġiba fi żmien stabbilit. Jekk ma tasal l-ebda tweġiba xierqa, ibgħat avviż ta' inadempjenza (ingebrekestelling) b'skadenza finali raġonevoli: mingħajrha, debitur ġeneralment ma jkunx inadempjenti (Artikolu 6:82 BW), u talba għal danni kkawżati minn dewmien tista' tfalli għal dik ir-raġuni biss.

Kull sid jista’ jitlob li jkun hemm punt fuq l-aġenda. Proposta b’kwotazzjoni u pjan ta’ finanzjament mehmuż hija ħafna iktar diffiċli biex tiġi posposta milli lment. Żomm il-minuti: dawn juru x’ġie deċiż u meta, li huwa importanti għall-perjodu ta’ xahar. Fejn kulħadd għadu jgħix fl-istess bini, il-medjazzjoni tista’ ssolvi r-relazzjoni kollha aktar milli deċiżjoni waħda.

Liema rotot iwasslu għall-kantonrechter?

It-tilwim dwar l-appartamenti jinstema’ mill-kantonrechter tad-distrett fejn jinsab il-bini. L-applikazzjonijiet skont l-Artikoli 5:121 u 5:130 BW isegwu l-proċedura tal-petizzjoni (verzoekschriftprocedure).

Annullament ta' deċiżjoni. Deċiżjoni li tkun f'kunflitt mal-att, mar-regolamenti jew mar-raġonevolezza u l-ġustizzja tista' tiġi annullata. Skont l-Artikolu 5:130 BW trid tippreżenta r-rikors fi żmien xahar mill-jum li fih tkun sirt taf jew stajt issir taf bih. Fejn il-minuti ġeneralment ma jiġux iċċirkolati, sid li tilef il-laqgħa huwa mistenni li jistaqsi fi żmien ġimgħa; ix-xahar imbagħad jibda mhux aktar tard mill-jum wara dik il-ġimgħa (Qorti Suprema, 21 ta' Ġunju 2019, ECLI:NL:HR:2019:1022). Xi deċiżjonijiet, pereżempju waħda li tkun f'kunflitt mal-liġi obbligatorja, jistgħu jkunu nulli aktar milli annullabbli, iżda li wieħed jiddependi fuq in-nullità huwa riskjuż: ippreżenta r-rikors fi żmien xahar.

Awtorizzazzjoni sostituttiva. Jekk l-assoċjazzjoni, il-korpi tagħha jew sid ieħor jirrifjutaw il-kunsens mingħajr raġunijiet raġonevoli, jew ma jieħdu l-ebda deċiżjoni, il-kantonrechter jista' jagħti awtorizzazzjoni li tissostitwixxiha (Artikolu 5:121 BW). Din hija r-rotta għall-installazzjoni ta' pannelli solari, is-sostituzzjoni ta' frejms tat-twieqi, il-konnessjoni ta' pompa tas-sħana jew alterazzjoni oħra li tmiss parti komuni. Il-qorti tiżen l-interessi u tista' tiddeċiedi kif jinqasmu l-ispejjeż.

Kif tiġbor laqgħa. Fejn il-bord ma jsejjaħx il-laqgħat meħtieġa, is-sidien jistgħu jużaw ir-regoli tal-konvokazzjoni fir-regolamenti. Ladarba laqgħa tkun imsejħa kif suppost, l-assoċjazzjoni ġeneralment terġa' tibda tiffunzjona; jekk imbagħad tonqos milli tieħu deċiżjoni meħtieġa, l-Artikolu 5:121 BW huwa disponibbli.

Talba kontra l-assoċjazzjoni. L-annullament ma jsewwix saqaf. Fejn l-assoċjazzjoni tonqos milli żżomm, itlob il-prestazzjoni, jekk meħtieġ appoġġjata minn ħlas ta' penali (drawngsom) għal kull jum ta' dewmien, flimkien mad-danni. F'każijiet urġenti, bħal tnixxija li tagħmel appartament inabitabbli, proċedimenti ta' rimedju preliminari (kort geding) jistgħu jipproduċu ordni fi żmien ġimgħat. Japplikaw ir-regoli ordinarji tal- proċedura ċivili Olandiża.

Min iħallas għall-ħsara fl-appartament tiegħek?

Dan jiddependi minn fejn tinsab il-kawża. Il-ħsara minn difett f'parti komuni hija fil-prinċipju għall-assoċjazzjoni; il-ħsara mill-parti privata ta' sid ieħor hija bejnek u dak is-sid.

Fejn l-assoċjazzjoni hija responsabbli, tista' tiddependi fuq in-nuqqas tagħha li twettaq id-dmir tagħha li żżomm, jew fuq ir-responsabbiltà stretta għal bini difettuż skont l-Artikolu 6:174 BW, li ma jirrikjedix li inti tipprova l-ħtija. L-assoċjazzjoni trid tassigura l-bini, u l-polza tal-bini ġeneralment tkopri l-ħsara mill-ilma u oġġetti fissi; il-kontenut u t-titjib privat jaqgħu taħt l-assigurazzjoni tad-dar tiegħek stess. Irrapporta l-ħsara liż-żewġ assiguraturi minnufih u ħu ritratti ta' kollox qabel it-tiswijiet. Fejn it-telf ikun ikkontestat, rapport ta' espert dwar il-kawża u l-ammont jagħmel talba għal danni fattibbli.

Kemm tasal ir-responsabbiltà tal-membri tal-bord u l-maniġers?

Membru tal-bord huwa personalment responsabbli lejn l-assoċjazzjoni biss fejn jista' jiġi akkużat serjament. Maniġer professjonali jwieġeb lejn l-assoċjazzjoni skont il-kuntratt tiegħu, mhux lejn sidien individwali.

Skont l-Artikolu 5:131 BW, il-bord jimmaniġġja l-fondi tal-assoċjazzjoni u jwettaq id-deċiżjonijiet tal-laqgħa. L-istandard għad -dmirijiet ta’ bord fl-Artikolu 2:9 BW japplika permezz tal-Artikolu 5:124 BW. Il-qrati jqisu li l-biċċa l-kbira tal-membri tal-bord huma voluntiera, iżda n-nuqqas ta’ assigurazzjoni tal-bini, l-injorar ta’ rapport akut dwar is-sigurtà jew il-ħlas ta’ flus tal-assoċjazzjoni lilek innifsek se jiġi ġġudikat severament. Talba kontra maniġer tappartjeni lill-assoċjazzjoni, għalhekk ġiegħel lill-laqgħa taġixxi; rifjut li jagħmel ħsara b’mod ċar lill-komunità huwa fih innifsu deċiżjoni li tista’ tikkontesta. Ara wkoll l-artiklu tagħna dwar ir-responsabbiltà tad-diretturi.

X'għandek tiċċekkja bħala sid ta' appartament?

Il-biċċa l-kbira tat-tilwim jiġi deċiż bid-dokumenti u d-dati. Iċċekkja dawn il-punti qabel ma taġixxi, u qabel ma tixtri.

• L-att ta' diviżjoni jagħmel il-parti inkwistjoni komuni jew privata, u liema regolament mudell japplika?
• F'liema data stajt tkun taf bid-deċiżjoni li trid tikkontesta, u meta jintemm il-perjodu ta' xahar tal-Artikolu 5:130 BW?
• Ippreżentajt l-ilment tiegħek bil-miktub u bgħatt avviż ta' inadempjenza b'data ta' skadenza finali?
• Il-fond ta' riżerva jissodisfa l-minimu tal-Artikolu 5:126 BW, u hemm pjan ta' manutenzjoni li għandu inqas minn ħames snin?
• Qabel ma tixtri: qrajt il-minuti tal-aħħar tliet laqgħat, il-kontijiet, il-baġit u l-bilanċ tar-riżerva? Ara l-ħarsa ġenerali tagħna ta' nases komuni fil-liġi tal-proprjetà Olandiża.

X'għandek tiċċekkja bħala membru tal-bord?

Il-prevenzjoni hija l-aktar amministrattiva, u tillimita wkoll ir-responsabbiltà tiegħek skont l-Artikolu 2:9 BW. Iċċekkja dawn il-punti kull sena.

• Il-pjan ta' manutenzjoni pluriennali jiġi aġġornat mill-inqas kull ħames snin, u l-kontribuzzjoni tirriżulta minnu?
• Il-fond ta' riżerva jinżamm f'kont separat, u l-valur tal-assigurazzjoni u tar-rikostruzzjoni jiġi rivedut?
• Il-laqgħat jissejħu fil-ħin skont ir-regolamenti, bil-kontijiet iċċirkolati minn qabel?
• Id-deċiżjonijiet u l-oġġezzjonijiet jiġu rreġistrati permezz ta' minuti u l-minuti jiġu ċċirkolati lis-sidien kollha?
• Il-membri tal-bord b'interess personali f'deċiżjoni jiddikjarawh u jastjenu?
• Ir-restrizzjonijiet fuq l-użu tal-appartamenti jinsabu fl-att tal-proprjetà aktar milli fir-regoli tad-dar?

X'nistgħu nagħmlu għalik b'VvE li tonqos mid-dmirijiet tagħha?

L-avukati tagħna tal-proprjetà immobbli jagħtu pariri lis-sidien tal-appartamenti, bordijiet u assoċjazzjonijiet:

• Naqraw l-att tad-diviżjoni u r-regolamenti tiegħek u ngħidulek liema dmir qed tikser l-assoċjazzjoni.
• Aħna nabbozzaw l-ilment bil-miktub, il-proposta tal-aġenda u n-notifika ta' inadempjenza lill-assoċjazzjoni.
• Aħna nippreżentaw il-petizzjoni għall-annullament mal-kantonrechter fi żmien xahar.
• Nitolbu awtorizzazzjoni sostituta skont l-Artikolu 5:121 BW għal tibdil li inti intitolat li tagħmel.
• Nitolbu l-eżekuzzjoni u d-danni, jekk ikun meħtieġ fi proċedimenti preliminari ta' rimedju.
• Nagħtu pariri lill-bordijiet dwar il-fond ta' riżerva, l-arretrati u r-responsabbiltà tagħhom stess.

sommarju

• VvE trid timmaniġġja u żżomm il-partijiet komuni, iżżomm fond ta’ riżerva li jissodisfa l-minimu statutorju u torganizza laqgħa li tadotta l-kontijiet u l-baġit.
• Ikkontesta deċiżjoni żbaljata tal-laqgħa fi żmien xahar mill-jum li stajt tkun taf biha (Artikolu 5:130 BW).
• Fejn il-kunsens jiġi miċħud mingħajr raġunijiet raġonevoli jew ma tittieħed l-ebda deċiżjoni, itlob lill-kantonrechter għal awtorizzazzjoni sostituta (Artikolu 5:121 BW).
• Irrestawra assoċjazzjoni inattiva billi tissejjaħ laqgħa skont ir-regolamenti.
• Għal manutenzjoni traskurata, ibgħat avviż ta’ inadempjenza u mbagħad itlob il-prestazzjoni u d-danni; f’każijiet urġenti uża proċedimenti ta’ rimedju preliminari.

Mistoqsijiet frekwenti